양도소득세 장기보유특별공제 — 1주택 최대 80% 공제 (2026)

같은 집을 팔아도 얼마나 오래 보유·거주했느냐에 따라 양도세가 크게 달라집니다. 핵심은 장기보유특별공제입니다. 일반 부동산은 3년부터 연 2%(최대 30%), 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%로 **합산 최대 80%**까지 양도차익을 깎아줍니다. 공제율 구조와 거주요건을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

이 글의 공제율은 소득세법에 따라 바뀔 수 있으니, 양도 전 국세청이나 세무 전문가에게 본인 사안을 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

장기보유특별공제가 무엇인가요?

부동산을 오래 보유한 뒤 팔 때, 양도차익에서 보유기간에 비례한 금액을 빼주는 제도입니다.

집을 사서 1억원이 올랐다고 다 과세하면 오래 보유한 사람에게 불리합니다. 그래서 보유기간이 길수록 양도차익의 일정 비율을 공제해 세 부담을 줄여줍니다. 단기 매매를 억제하고 장기 보유를 유도하는 장치입니다. 1주택 비과세와는 별개로, 과세 대상이 되는 양도차익을 줄이는 역할을 합니다. 1주택 비과세 자체 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세에서 다룹니다.

장기보유특별공제율은 어떻게 되나요?

일반 부동산은 연 2%(최대 30%), 1세대 1주택은 연 8%(최대 80%) 구조입니다.

구분	공제율	최대
일반 부동산	보유 연 2%(3년~)	30%(15년)
1세대 1주택(2년 거주)	보유 4% + 거주 4%	80%(10년)

일반 부동산은 3년 이상 보유해야 공제가 시작되고, 매년 2%씩 쌓여 15년이면 최대 30%입니다. 1세대 1주택은 보유와 거주를 각각 따져 연 4%씩, 10년이면 각 40%씩 합쳐 최대 80%까지 공제됩니다. 같은 보유기간이라도 1주택이 훨씬 유리합니다.

1세대 1주택은 얼마까지 공제되나요?

보유 최대 40% + 거주 최대 40%, 합산 최대 80%입니다.

예를 들어 10년 보유하고 10년 거주한 1세대 1주택이라면 보유 40% + 거주 40% = 80%를 양도차익에서 공제합니다. 양도가액 12억원까지는 어차피 비과세이므로, 이 공제는 주로 12억원을 초과하는 고가주택의 과세 대상 부분에서 큰 의미가 있습니다. 12억 초과·일시적 2주택 등 비과세 한도를 넘는 부분의 세금을 이 공제가 줄여줍니다. 갈아타기 중 생기는 일시적 1세대 2주택 비과세와 함께 보면 좋습니다.

거주를 안 하면 공제율이 어떻게 달라지나요?

2년 이상 거주하지 않으면 우대 공제(최대 80%)를 못 받고, 일반 공제(최대 30%)만 적용됩니다.

1세대 1주택이라도 실제로 2년 이상 살지 않았다면 보유·거주 각 4% 우대 공제율을 적용받지 못합니다. 이 경우 일반 부동산처럼 보유기간 기준 연 2%, 최대 30% 공제만 받습니다. 임대만 주고 본인은 살지 않은 집이라면 공제율이 확 낮아지는 셈입니다. 같은 집이라도 실거주 여부가 세금을 가릅니다.

몇 년 이상 보유해야 공제를 받나요?

일반 부동산은 최소 3년 이상 보유해야 공제가 시작됩니다.

3년 미만 보유 후 팔면 장기보유특별공제가 전혀 적용되지 않습니다. 또 분양권·미등기 양도 등 일부 자산은 보유기간이 길어도 공제 대상에서 제외됩니다. 부동산을 단기 매매하면 양도세율도 높고 이 공제도 못 받으므로, 세금 면에서는 일정 기간 이상 보유하는 것이 유리합니다. 분양권 관련 과세는 분양권 전매 전매제한·양도세에서 다룹니다.

핵심 정리

• 장특공 = 보유기간이 길수록 양도차익을 빼주는 공제
• 일반 부동산: 3년부터 연 2%, 최대 30%(15년)
• 1세대 1주택(2년 거주): 보유 4% + 거주 4%, 최대 80%(10년)
• 2년 거주 안 하면 우대 못 받고 일반 30%만
• 3년 미만 보유·분양권 등은 공제 대상 제외

공제율은 세법 개정으로 달라질 수 있으니 국세청 안내와 세무 상담을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.