근저당권 설정 등록면허세 — 대출받을 때 내는 등기 비용 (2026)
주택담보대출을 받으면 근저당권을 설정하는데, 이때 채권최고액의 0.2% 등록면허세와 그 20%의 지방교육세가 붙습니다. 여기에 법무사 보수·등기 수수료까지, 대출받을 때 드는 등기 비용을 계산 예시와 함께 정리했습니다.
주택담보대출을 받으면 은행이 집에 ‘근저당권’을 설정합니다. 이때 생각보다 적지 않은 등기 비용이 드는데, 핵심은 채권최고액의 0.2% 등록면허세와 그 20%의 지방교육세입니다. 여기에 법무사 보수까지 더해집니다. 대출받을 때 드는 등기 비용을 계산 예시와 함께 정리했습니다. (2026년 6월 기준)
한눈에 핵심
- 등록면허세 = 채권최고액의 0.2%
- 지방교육세 = 등록면허세의 20%(채권최고액의 약 0.04%)
- 합산 세금 = 채권최고액의 약 0.24%
- 채권최고액 = 보통 대출액의 110~120%
- 세금 외 법무사 보수·등기 수수료 별도(셀프 등기로 절약 가능)
이 글의 세율·비용은 지방세법과 지자체 운영에 따를 수 있으니, 정확한 금액은 위택스나 등기소에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.
근저당권을 설정하면 어떤 세금이 붙나요?
근저당권 설정 등기 시 등록면허세가 채권최고액의 0.2%, 그 20%만큼 지방교육세가 더 붙습니다. 합치면 채권최고액의 약 0.24%입니다.
| 세금 | 세율 | 기준 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 0.2% | 채권최고액 |
| 지방교육세 | 등록면허세의 20% | (채권최고액의 약 0.04%) |
| 합산 | 약 0.24% | 채권최고액 |
대출 자체에 붙는 것이 아니라 ‘근저당권 설정 등기’라는 행위에 붙는 세금입니다. 그래서 대출액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산하는 것이 핵심입니다. 주택담보대출 상품을 고를 때 금리뿐 아니라 이런 부대비용도 함께 따져야 하는데, 정책 대출 비교는 디딤돌·보금자리론 비교에서 다룹니다.
근저당 등록면허세는 얼마인가요?
채권최고액의 0.2%입니다. 채권최고액이 클수록 세금도 비례해 커집니다.
대출 1억원, 채권최고액 1억 2,000만원(대출액의 120%) 기준으로 계산해 보겠습니다.
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 1억 2,000만 × 0.2% | 24만원 |
| 지방교육세 | 24만 × 20% | 4만 8,000원 |
| 세금 합계 | — | 약 28만 8,000원 |
여기에 법무사 보수·등기 수수료·인지대 등이 더해지면 총 등기 비용은 더 늘어납니다. 대출액이 클수록 채권최고액도 커져 세금이 늘어나니, 대출 규모를 정할 때 이 비용도 감안하는 것이 좋습니다.
채권최고액이 무엇인가요?
근저당권으로 담보하는 최대 금액으로, 보통 실제 대출액의 110~120%로 설정합니다.
은행은 원금뿐 아니라 이자·연체이자까지 담보하려고 대출액보다 높게 채권최고액을 잡습니다. 대출 1억원이면 채권최고액을 1억 1,000만~1억 2,000만원으로 설정하는 식입니다. 등록면허세가 이 채권최고액 기준이라, 같은 1억 대출이라도 채권최고액을 110%로 잡느냐 120%로 잡느냐에 따라 세금이 달라집니다. 은행·상품별로 비율이 다르니 확인해 볼 만합니다.
근저당 설정 비용은 누가 부담하나요?
대출을 받는 채무자(집주인)가 부담하는 것이 일반적입니다. 세금 외에 여러 비용이 함께 듭니다.
- 등록면허세 + 지방교육세(채권최고액의 약 0.24%)
- 법무사 보수(설정 금액에 따라 차등)
- 등기 신청 수수료·인지대
- 국민주택채권 매입(해당 시)
은행이 지정한 법무사를 통해 처리하는 경우가 많은데, 법무사 보수는 협의·비교가 가능합니다. 본인이 직접 셀프 등기를 하면 법무사 보수를 아낄 수 있지만, 절차가 복잡해 실수 위험이 있습니다. 집을 보유하며 매년 내는 재산세는 재산세 7월 카드납부에서 다룹니다.
대출 갚으면 근저당은 어떻게 되나요?
대출을 다 갚으면 근저당권은 자동으로 사라지지 않고 ‘말소 등기’를 해야 등기부에서 지워집니다.
- 대출 완납 후 은행에서 말소 서류 수령
- 등기소에 근저당권 말소 등기 신청
- 말소 등기에도 소액의 등록면허세·수수료 발생
말소를 하지 않으면 등기부에 근저당이 남아 향후 매매·추가 대출에 걸림돌이 됩니다. 대출을 다 갚았다면 말소 등기까지 마무리하는 것이 깔끔합니다. 보증금 관련 권리를 등기로 지키는 임차권등기명령도 같은 등기 영역입니다.
핵심 정리
- 근저당 설정 시 등록면허세 0.2% + 지방교육세(등록면허세의 20%) = 채권최고액의 약 0.24%
- 채권최고액은 보통 대출액의 110~120%
- 대출 1억(채권최고액 1.2억) 기준 세금 약 28만 8,000원
- 채무자가 부담, 법무사 보수·수수료 별도(셀프 등기로 절약 가능)
- 대출 완납 후엔 말소 등기까지 해야 등기부에서 지워짐
세율·비용은 변경될 수 있으니 위택스와 등기소 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.
자주 묻는 질문
근저당권을 설정하면 어떤 세금이 붙나요?
근저당권 설정 등기를 할 때 등록면허세가 채권최고액의 0.2%로 부과되고, 여기에 등록면허세의 20%에 해당하는 지방교육세가 더 붙습니다. 즉 채권최고액 대비 합산 약 0.24%의 세금이 발생합니다. (지방세법)
근저당 등록면허세는 얼마인가요?
채권최고액의 0.2%입니다. 예를 들어 대출 1억원에 채권최고액을 1억 2,000만원(통상 대출액의 120%)으로 설정하면, 등록면허세는 1억 2,000만원의 0.2%인 24만원입니다. 여기에 지방교육세 약 4만 8,000원이 더해집니다.
근저당 설정 비용은 누가 부담하나요?
대출을 받는 채무자(집주인)가 부담하는 것이 일반적입니다. 등록면허세·지방교육세에 더해 법무사 보수, 등기 신청 수수료, 인지대 등이 포함됩니다. 은행이 지정 법무사를 통해 처리하지만, 본인이 직접 셀프 등기를 하면 법무사 보수를 아낄 수 있습니다.
채권최고액이 무엇인가요?
근저당권으로 담보하는 최대 금액으로, 보통 실제 대출액의 110~120%로 설정합니다. 대출 1억원이면 채권최고액을 1억 1,000만~1억 2,000만원으로 잡는 식입니다. 이자·연체 등을 대비해 대출액보다 높게 설정하며, 등록면허세는 이 채권최고액 기준으로 계산됩니다.
출처·참고자료
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