임차권등기명령 — 이사 가도 보증금 지키는 법 (2026)

전세 만기가 됐는데 집주인이 보증금을 안 주고, 새 집 이사 날짜는 다가오는 상황. 이때 그냥 이사를 가면 보증금을 떼일 수 있습니다. 임차권등기명령을 먼저 해두면, 이사를 가도 보증금 받을 권리가 그대로 유지됩니다. 보증금을 지키는 핵심 안전장치를 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

이 글의 절차는 주택임대차보호법과 법원 운영에 따르니, 신청 전 대법원 전자민원센터나 대한법률구조공단에서 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.

임차권등기명령이 무엇인가요?

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 임차인이, 법원에 신청해 등기부에 임차권을 올려 권리를 지키는 제도입니다.

전세·월세에서 보증금을 지키는 힘은 ‘대항력’(이사+전입신고)과 ‘우선변제권’(확정일자)입니다. 그런데 이사를 가고 전입신고를 빼면 이 힘이 사라집니다. 보증금을 못 받은 채로 이사해야 할 때, 이 권리를 등기에 박아 유지시키는 것이 임차권등기명령입니다. 전입신고와 확정일자가 권리의 출발점이라는 점은 전입세대 열람원에서도 다룹니다.

보증금을 못 받았는데 이사 가면 어떻게 되나요?

임차권등기 없이 이사 가서 전입신고를 빼면 대항력·우선변제권이 사라져 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

이게 가장 위험한 실수입니다. 보증금을 아직 못 받았는데 새 집으로 전입신고를 옮기면, 기존 집에 대한 권리가 풀려 버립니다. 그 사이 집이 경매로 넘어가면 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다. 그래서 순서가 중요합니다 — 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전입을 옮겨야 합니다.

임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?

임차주택 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 변호사 없이 본인이 할 수 있습니다.

1. 임차주택 소재지 관할 법원 확인
2. 신청서 + 임대차계약서 + 계약 종료·보증금 미반환 증빙 준비
3. 법원에 임차권등기명령 신청(전자소송도 가능)
4. 법원 심사 → 임차권등기명령 결정
5. 등기소에 임차권등기 기입 → 등기부 확인

계약 종료 사실과 보증금을 못 받은 사실을 증빙하는 것이 핵심입니다. 내용증명으로 보증금 반환을 요구한 기록이 있으면 도움이 되므로, 만기 전후로 등기·내용증명을 보내 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

임차권등기를 하면 어떤 효력이 생기나요?

등기 시점의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지돼, 이사를 가도 보증금 받을 권리가 살아 있습니다.

구분	임차권등기 전	임차권등기 후
이사·전입 이전	권리 소멸 위험	권리 유지
경매 시 배당	후순위 밀림	기존 순위 유지
보증금 회수	불리	우선변제 가능

등기가 되면 집주인이 보증금을 안 주고 버텨도, 집이 경매로 넘어갔을 때 그 순위대로 우선 배당받을 수 있습니다. 보증금을 받을 때까지 등기를 유지하다가, 다 받으면 말소하면 됩니다.

임차권등기명령과 전세보증보험은 무엇이 다른가요?

둘 다 보증금을 지키는 수단이지만 성격이 다릅니다.

• 임차권등기명령: 보증금을 이미 못 받은 상황에서 권리를 유지하는 ‘사후’ 안전장치(법원 신청)
• 전세보증보험: 계약 시 미리 가입해 보증기관이 보증금을 대신 돌려주는 ‘사전’ 보험

가장 좋은 것은 계약 때 보증보험에 들어 두는 것이지만, 이미 만기에 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령이 권리를 지키는 핵심입니다. 보증금 보호 수단 전반은 전세 보증금 보호에서 함께 확인하세요.

핵심 정리

• 임차권등기명령 = 보증금 못 받았을 때 등기부에 임차권을 올려 권리 유지
• 등기 후엔 이사·전입신고를 빼도 대항력·우선변제권 유지
• 그냥 이사 가서 전입 빼면 권리 소멸 → 등기 기입 확인 후 이사
• 임차주택 관할 법원에 본인이 직접 신청 가능
• 보증보험(사전) vs 임차권등기(사후) — 만기에 못 받았다면 임차권등기가 핵심

절차는 변경될 수 있으니 대법원과 대한법률구조공단 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 법률 자문이 아닙니다.