보증금 인상분 묵시적 갱신, 5% 제한 적용될까? 법원 판례와 정부 해석 총정리

묵시적 갱신이 되면 보증금이 저절로 오를까?

오르지 않습니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 기간이 끝나기 전에 아무도 통지를 하지 않으면 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 정합니다. 보증금도 차임도 전 계약 그대로 넘어간다는 뜻이고, 갱신이 성립했다는 사실 자체가 임대인에게 인상 권한을 주지는 않습니다.

성립 조건은 통지 기간으로 갈립니다. 임대인은 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 할 수 있습니다. 어느 한쪽이라도 이 기간에 통지를 하면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 반대로 양쪽이 모두 조용히 지나가면 갱신이 되고, 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(제4조 제1항, 제6조 제2항). 조문 체계와 통지 기간을 함께 보려면 주택임대차보호법의 핵심 조항과 통지 기간 정리를 참고하면 됩니다.

예외가 둘 있습니다. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했거나 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다(제6조 제3항). 즉 “가만히 있으면 자동”이라는 설명은 연체가 없고 통지도 없었던 경우에만 맞습니다.

갱신된 뒤 임차인이 더 살지 않기로 마음을 바꿀 수도 있습니다. 묵시적 갱신으로 이어진 임대차는 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 한 가지 더, 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 쓴 것으로 보지 않습니다. 가만히 2년이 늘어났어도 갱신요구권은 그대로 남아 있습니다.

20분의 1(5%)은 어디에 붙는 선일까?

임대인의 증액청구에 붙는 선입니다. 법제처 법령해석 20-0528(2020. 12. 25.)에 인용된 제7조 제2항 본문은 “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 정합니다. 문장의 주어가 갱신이 아니라 증액청구라는 점이 이 글의 쟁점을 거의 다 결정합니다.

제7조의 정식 제명은 제7조(차임 등의 증감청구권)입니다. 제1항은 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때에 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있도록 하고, 같은 항 후단에서 증액청구는 임대차계약 또는 약정 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 제한합니다. 금액 제약과 시점 제약이 서로 다른 항에 들어 있는 구조입니다.

지역 특례도 같은 항에 있습니다. 제7조 제2항 단서는 “특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다”고 적습니다. “본문의 범위에서”라는 말이 들어 있어 조례로 법정 상한보다 높게 올릴 수는 없고, 낮추는 방향만 가능합니다.

제7조는 올려 달라는 청구와 내려 달라는 청구를 한 조문에 담고 있습니다. 시세가 떨어진 국면에서 임차인이 쓰는 쪽도 같은 조문이고, 감액을 금지하는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다(제10조). 반대로 증액을 금지하는 특약이 계약서에 있으면 임대인은 증액청구를 할 수 없습니다. 내려 달라고 요청하는 쪽 절차는 보증금 인하 요청이 가능한 경우와 진행 순서에서 따로 다룹니다.

상한을 넘겨 이미 돈이 건너간 뒤라면 제10조의2가 남습니다. 제7조에 따른 증액비율을 초과해 지급한 차임이나 보증금은 반환을 청구할 수 있습니다. 다만 합의로 올린 금액에까지 이 반환청구가 미치는지는 확인하지 못했습니다. 이 글에서는 조문에 적힌 범위까지만 사실로 적습니다.

같은 2년인데 경로마다 올릴 수 있는 금액이 다르다

같은 집에서 같은 2년을 더 사는 경우에도 어느 경로로 기간이 늘어났는지에 따라 임대인이 올릴 수 있는 금액의 한계가 달라집니다. 아래 표는 근거 조문을 기준으로 세 경로를 갈라 본 것입니다.

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권	합의 증액·재계약
근거 조문	법 제6조	법 제6조의3	조문 없음(당사자 약정)
갱신 자체의 효과	전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봄(제6조 제1항)	동일 조건, 다만 “차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”(제6조의3 제3항 단서)	새로 정한 조건
증액이 가는 경로	제7조 증감청구권을 따로 행사해야 한다	제6조의3 제3항 단서가 제7조를 직접 가리킨다	합의 자체가 근거다
20분의 1 상한	임대인이 제7조로 청구하면 적용(제7조 제2항)	적용	적용되지 않는다(대법원 2002다23482, 종료 후 재계약·합의 증액)
1년 제한	적용(제7조 제1항 후단)	적용	해당 없음
조례 특례	광역자치단체가 그 범위 안에서 달리 정할 수 있다(제7조 제2항 단서)	같음	해당 없음
존속기간	2년으로 봄(제4조 제1항·제6조 제2항)	2년으로 봄	합의한 기간
중도 해지	임차인이 언제든 통지, 도달 3개월 후 효력(제6조의2)	제6조의2 준용	계약서에 따름

표에서 상한이 가장 헐거운 칸은 맨 오른쪽입니다. 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 제7조에 대해 “위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고”, “임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는다”고 판시했습니다(2020년 7월 31일 개정 전 조문 기준). 20분의 1은 법이 임대인의 일방적 청구에 씌운 뚜껑이고, 두 사람이 숫자에 합의하는 순간 그 뚜껑이 사라지는 구조라는 뜻입니다.

같은 판결의 판시사항에는 실무에서 자주 보는 장면도 담겨 있습니다. 인상된 보증금이나 차임을 내지 않으면 계약을 해지하고 집을 비워 달라는 임대인의 통지는, 계약조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 갱신거절의 의사표시를 포함한다고 보았습니다. 올려 주지 않으면 못 살게 하겠다는 말이 통지 기간 안에 오면, 그 집은 묵시적 갱신이 아니라 갱신 여부를 다투는 국면으로 넘어갑니다. 임차인이 계약갱신요구권으로 맞서는 경우의 거절 사유와 대응은 계약갱신요구권을 거절당했을 때의 대응 기준에 정리돼 있습니다.

”5% 올려 달라”는 말을 받았을 때 따지는 순서

받은 말의 형식보다 날짜와 사유를 먼저 확인하는 쪽이 빠릅니다. 아래 다섯 단계는 조문이 요구하는 조건을 순서대로 따라간 것입니다.

1. 직전 날짜부터 센다. 계약일 또는 직전에 올린 날이 1년 안쪽이면 증액청구 자체가 막힙니다(제7조 제1항 후단). 금액을 따지기 전에 달력을 먼저 봐야 하는 이유입니다.
2. 사유를 확인한다. 제7조 제1항이 드는 사유는 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감과 경제사정의 변동입니다. 옆집 전세가 올랐다는 말만으로는 조문이 드는 사유에 바로 들어맞지 않습니다.
3. 기준 금액을 확인한다. 20분의 1은 시세가 아니라 약정한 차임·보증금을 기준으로 셉니다. 보증금 2억원이면 1,000만원, 3억원이면 1,500만원이 그 금액입니다(약정액을 20으로 나눈 산술 계산 결과입니다).
4. 지역 조례를 본다. 광역자치단체가 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있으므로(제7조 제2항 단서), 거주지 조례가 더 낮게 정해져 있으면 그 숫자가 기준이 됩니다.
5. 합의로 쓸지, 청구로 받을지 정한다. 여기서 상한 적용 여부가 갈립니다(2002다23482). 합의해 올리기로 했다면 증액 부분의 임대차계약서를 따로 작성하고 확정일자를 받아야 그 날부터 후순위권리자보다 우선변제받을 수 있습니다. 올리기 전 등기부를 떼어 새 저당권이 생기지 않았는지 보는 편이 안전하고, 체납 여부까지 보려면 임대인 미납국세 열람 절차를 함께 확인할 수 있습니다.

예시 시나리오: 보증금 2억원, 청구로 받을 때와 합의로 쓸 때

아래는 조문과 판례를 적용해 본 예시 시나리오입니다. 특정 사건의 결과가 아니라 금액 차이를 보기 위한 가정입니다.

보증금 2억원, 2024년 11월 계약, 그 뒤 증액이 없었던 집을 가정합니다. 2026년 11월에 임대인이 제7조로 증액을 청구하는 경로를 택하면 한계는 2억 1,000만원입니다. 직전 증액이 없으니 1년 제한은 걸리지 않고, 20분의 1인 1,000만원이 금액의 천장이 됩니다.

같은 집에서 두 사람이 2억 3,000만원에 합의하고 계약서를 새로 쓰는 경로를 택하면, 2002다23482의 판결요지에 따라 제7조의 상한은 적용되지 않습니다. 같은 집, 같은 시점인데 경로 선택만으로 2,000만원의 차이가 생깁니다. 임차인이 “5% 안쪽이면 받아들이겠다”고 말하는 순간 합의 경로로 넘어가는 것이 아니라, 숫자에 합의했는지가 경로를 가릅니다. 반대로 임차인이 합의하지 않으면 임대인에게 남는 것은 제7조 청구와 통지 기간 안의 갱신거절뿐입니다.

자주 어긋나는 네 가지 이해

• “묵시적 갱신이면 5%까지는 자동으로 올라간다”는 설명은 조문과 맞지 않습니다. 제6조 제1항의 효과는 동일 조건 유지이고, 증액은 제7조를 따로 타야 합니다.
• “계약갱신요구권은 만기 2주 전까지 서면으로 신청해야 한다”는 설명도 사실이 아닙니다. 조문이 정한 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이고(제6조의3 제1항), 서면을 요구하는 조문은 없습니다. 다툼을 줄이려고 서면이나 문자로 남기는 것은 실무 관행입니다.
• “묵시적 갱신은 임대인이 막을 방법이 없다”는 말도 정확하지 않습니다. 통지 기간 안의 갱신거절이나 조건변경 통지로 막히고, 2기 이상 연체나 의무의 현저한 위반도 갱신을 배제합니다(제6조 제3항).
• “갱신이 되려면 임차인의 동의가 필요하다”는 설명은 대상을 잘못 짚었습니다. 갱신 성립에는 동의가 필요 없습니다. 동의가 문제되는 지점은 금액 증액이고, 특히 상한이 없는 합의 증액 쪽입니다.

합의가 안 되면 어디로 가나?

법원 밖 경로로는 주택임대차분쟁조정위원회의 조정이 있습니다. 조정위원회는 양쪽의 주장을 듣고 조정안을 제시하는 기관이며, 어떤 금액을 무효라고 선언하는 기관이 아닙니다. 조정 결과를 “5% 초과분 무효 판정”처럼 이해하면 절차의 성격을 잘못 잡게 됩니다.

조정 신청 수수료는 조정 목적의 값에 따라 구간별로 다르게 정해져 있습니다(시행령 제33조). 다만 구체적인 금액과 면제 대상은 출처 사이에 서로 다르게 적힌 부분이 있어 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다. 신청 전에 위원회 안내로 직접 확인하는 편이 정확합니다. 처리에 걸리는 기간도 확인하지 못해 적지 않습니다. 비용 부담이 어려운 경우라면 대한법률구조공단의 무료 법률상담 창구를 먼저 이용할 수 있습니다.

조정이 성립하지 않으면 민사 절차로 넘어갑니다. 이 경로에서도 다투는 대상은 “갱신이 됐는지”와 “임대인의 증액청구가 제7조의 요건과 한계를 지켰는지”로 나뉩니다. 앞의 다섯 단계에서 확인한 날짜와 사유 기록이 그대로 쟁점 자료가 됩니다.

마무리: 금액보다 날짜와 경로를 먼저 적어 둔다

보증금 인상 통보를 받았다면 숫자를 두고 다투기 전에 세 가지를 문서로 남겨 두는 쪽이 유리합니다. 통보를 받은 날짜(통지 기간 안인지), 임대인이 든 사유(제7조 제1항의 사유에 닿는지), 직전 증액일(1년 제한에 걸리는지)입니다. 이 세 칸이 채워지면 내 상황이 묵시적 갱신인지, 갱신요구권으로 갈 사안인지, 이미 합의 경로로 넘어간 것인지가 가려집니다.

다음 확인은 두 곳에서 할 수 있습니다. 조문 문언은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법에서, 증액청구의 절차와 확정일자 실무는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 차임·보증금의 증감청구 항목에서 볼 수 있습니다. 거주지 광역자치단체가 증액청구 상한 조례를 두고 있는지도 그 지역 자치법규에서 따로 확인해야 합니다.

법령과 조례는 개정될 수 있습니다. 이 글은 2026년 11월 기준으로 확인한 조문과 판례를 적은 것이므로, 실제 분쟁이 생긴 시점의 조문과 거주지 조례를 다시 확인하시기 바랍니다.

갱신 이력

• 2026-11-09: 결론을 바로잡았습니다. 이전 본문은 “묵시적 갱신에 5% 상한이 적용된다”고 단정했는데, 제6조 제1항의 효과는 동일 조건 유지이고 20분의 1은 제7조 제2항의 증액청구에 붙는 선이라는 구조로 다시 썼습니다. 계약갱신요구권 쪽에만 있는 제6조의3 제3항 단서(“차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”)와 묵시적 갱신 쪽 제6조에 그 단서가 없다는 문언 차이를 근거로 넣었고, 합의 증액·재계약에는 제7조가 적용되지 않는다는 대법원 2002다23482 판결요지를 원문 기준으로 인용했습니다(존재하지 않는 사건번호 표기는 삭제). 사실 오류였던 “갱신요구권은 만기 2주 전까지 서면 신청”, “묵시적 갱신은 임대인이 거절할 수 없다”, “갱신 성립에 임차인 동의 필요”, “조정위원회가 초과분을 무효로 판정” 서술을 조문 기준으로 교체했습니다. 근거를 확인하지 못한 조정 신청 수수료 금액과 처리기간, 증액 요구의 법적 효력에 대한 단정은 뺐습니다. 묵시적 갱신 후 임차인 해지권(제6조의2, 통지 도달 3개월 후 효력), 증액청구의 1년 제한, 조례 특례, 증액분 계약서·확정일자 실무를 새로 넣었습니다.