전세 갱신 청구권 5% 인상 상한, 거부당했을 때 맞서는 법

“이사 가려고 알아봤더니 전세 대출 금리가 4%라서, 그냥 살던 집에 갱신 청구하는 게 낫겠다 싶었죠.”

전세 계약 만료가 다가오면 가장 큰 고민은 ‘이사 갈까, 말까’입니다. 이사 비용, 중개수수료, 대출 이자까지 생각하면 그냥 지금 사는 집에 계속 사는 게 심리적으로도 편합니다. 이럴 때 필요한 게 바로 전세 갱신 청구권입니다. 2020년 도입된 이 제도는 세입자에게 최대 4년간 거주를 보장하면서, 보증금 증액청구도 5%(20분의 1) 한도로 제한합니다. 하지만 임대인이 “싫다”고 하면 어떻게 될까요? 갱신 청구권의 모든 것과 거부당했을 때 대응법을 정리합니다.

전세 갱신 청구권이 뭐예요?

전세 갱신 청구권은 **주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)**에 따라 세입자가 계약 만료 전에 임대인에게 “한 번 더 살게 해달라”고 요구할 수 있는 권리입니다. 같은 조 제1항은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 각 호의 사유 없이는 거절하지 못한다고 정합니다. (출처: 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법)

이 권리는 1회에 한해 사용할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 즉 2년 계약 후 갱신 청구를 하면 추가로 2년을 더 살 수 있어 총 4년간 거주가 보장됩니다. 단, 임대인이 법에 적힌 사유(실거주, 철거 등)로 거절하면 사용이 제한됩니다.

요구할 수 있는 시기는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이후 체결되거나 갱신된 계약에 이 기간이 적용됩니다. 흔히 “만료 한 달 전에 말하면 된다”고 알고 있는 경우가 있는데, 끝나기 2개월 전을 넘기면 갱신요구권 자체를 쓰지 못하게 되므로 날짜를 거꾸로 세어 두는 편이 안전합니다. 통지 자체에 정해진 형식은 없지만 문자, 이메일, 내용증명처럼 남는 방식으로 하는 것이 분쟁에서 유리합니다.

5% 인상 상한, 어떻게 적용되나요?

갱신 청구 시 가장 큰 혜택은 보증금 인상률 5% 상한입니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)이고, 같은 법 시행령이 증액청구 한도를 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1, 곧 5%로 정해 두었습니다. (2026년 9월 기준)

인상액 계산은 간단합니다:

갱신 보증금 = 직전 보증금 × (1 + 0.05)

기존 보증금이 2억 원이면 최대 인상액은 1,000만 원, 갱신 보증금은 2억 1,000만 원을 넘을 수 없습니다.

구분	기존 보증금	최대 인상액	갱신 보증금
사례 1	1억 원	500만 원	1억 500만 원
사례 2	2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
사례 3	3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원

임대인과 세입자가 합의하면 5% 미만으로 인상할 수도 있습니다. 전세 시세가 하락했거나 세입자가 어려움을 호소하면 3%나 0% 인상도 가능합니다. 반대로 임대인이 5%를 초과한 인상을 요구하면 법적으로 강제할 수 없습니다.

갱신 청구권 사용 절차, 4단계로 끝내기

갱신 청구권은 생각보다 간단합니다. 다음 4단계만 기억하세요.

1. 계약 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 통지

   • 임대인에게 “갱신 청구권을 사용해 계약을 연장하겠다”는 의사를 문자, 이메일, 또는 내용증명으로 보냅니다.
   • 내용증명을 권장합니다. 분쟁 시 언제 무엇을 보냈는지가 증거로 남기 때문입니다.

2. 임대인의 응답 확인

   • 임대인은 제6조의3 제1항 각 호의 사유가 없으면 갱신을 거절하지 못합니다.
   • 다만 “며칠 안에 답이 없으면 갱신된 것으로 본다”는 식의 기한 규정은 법에 없습니다. 답이 없다고 안심하지 말고 통지 사실과 기간을 문서로 남겨 두어야 합니다.

3. 갱신 계약서 작성 (필요시)

   • 임대인이 갱신에 동의하면 새로운 계약서를 작성합니다. 갱신요구권으로 갱신된 계약은 계약서를 새로 쓰지 않아도 성립합니다.
   • 계약 조건(보증금, 기간)은 기존 계약과 동일하거나 5% 이내 인상만 가능합니다.

4. 주택 임대차 계약 신고 (계약일부터 30일 이내)

   • 보증금이 6천만원을 넘거나 월 차임이 30만원을 넘는 계약이면, 계약 체결일부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 신고합니다.
   • 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

임대인이 갱신을 거부할 수 있는 사유는 몇 가지인가요?

법에 적힌 것은 아홉 가지입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 제1호부터 제9호까지 거절 사유를 열거하고, 그 밖의 이유로는 거절하지 못하게 했습니다. 흔히 “다섯 가지”로 요약되지만 실제 조문은 더 촘촘합니다.

호	거절 사유
제1호	임차인이 차임을 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 경우
제2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
제3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
제4호	임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부나 일부를 전대한 경우
제5호	임차인이 고의나 중대한 과실로 목적 주택을 파손한 경우
제6호	목적 주택의 전부나 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
제7호	철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
제8호	임대인(그 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
제9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

표에서 세입자가 실제로 마주치는 것은 대부분 제8호입니다. 여기서 자주 오해되는 것이 연체 기준으로, 제1호는 “3기 이상”이 아니라 2기의 차임액에 이르는 연체입니다. 월세를 두 달치 밀린 상태라면 갱신요구권을 잃을 수 있다는 뜻입니다. 제7호와 제8호는 조문에 적힌 사정이 실제로 존재해야 하므로, 말만 앞세운 거절인지 따져 볼 여지가 남습니다.

거부당했을 때 대응법: 3단계 로드맵

임대인이 부당하게 갱신을 거부한다면, 다음 3단계로 대응하세요.

1단계: 내용증명 발송

• 임대인에게 내용증명으로 “갱신 청구권을 행사한다”는 의사를 재차 통보합니다.
• 내용증명은 우체국에서 발송하며, 발송 증명이 남아 법적 효력이 있습니다.

2단계: 조정·민사 절차

• 제6조의3 제1항 각 호에 없는 이유로 한 거절은 효력이 없으므로, 갱신된 임차권을 전제로 거주를 이어갈 수 있습니다.
• 임대인이 명도를 요구하며 다투면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 먼저 신청하고, 조정이 성립하지 않으면 임차권 존속을 다투는 민사 절차로 넘어갑니다. (상담: 대한법률구조공단 - 주택임대차 분쟁 상담)

3단계: 손해배상 청구

• 제8호(실거주)를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다.
• 배상액은 당사자 사이에 합의한 금액이 있으면 그에 따르고, 합의가 없으면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정합니다.

산정 기준	내용
기준 1	갱신 거절 당시 월차임(보증금은 법정 전환율로 월차임으로 환산)의 3개월분
기준 2	임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임에서 갱신 거절 당시 환산월차임을 뺀 차액의 2년분
기준 3	갱신 거절로 임차인이 입은 손해액

표의 기준은 개별 사정과 무관하게 최소한의 배상액을 정해 두는 장치입니다. 이사 비용이나 중개보수처럼 실제로 쓴 돈이 크다면 기준 3으로 다투게 되고, 그렇지 않더라도 기준 1이 바닥을 받쳐 줍니다. 다만 임대인이 제3자에게 임대한 사실과 정당한 사유가 없었다는 점은 임차인 쪽에서 밝혀야 하므로, 이사 후에도 등기부와 전입 상황을 확인해 두는 편이 낫습니다.

자주 놓치는 포인트 3가지

갱신 청구권을 사용할 때 자주 간과하는 부분을 표로 정리했습니다.

항목	놓치기 쉬운 점	올바른 방법
통지 시기	계약 만료 1개월 전에 통지해도 된다고 생각	계약 끝나기 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 통지
통지 방법	구두로 말함	서면(문자, 이메일, 내용증명)으로 증거 남기기
중개수수료	갱신 계약에도 수수료가 있다고 생각	갱신청구권 사용 시 중개수수료 면제 (단, 새 계약서 작성 시 발생 가능)

또한 갱신 청구권은 1회만 사용 가능하므로, 4년 거주 후에는 다시 갱신 청구권을 사용할 수 없습니다. 이후에는 임대인과 협의해 재계약하거나 이사 가야 합니다.

사례 시뮬레이션: 2억 전세, 어떻게 되나요?

실제 사례를 통해 계산해보겠습니다.

사례: A씨는 2024년 4월에 보증금 2억 원으로 전세 계약을 체결했습니다. 계약 만료는 2026년 4월입니다.

• 2025년 10월 ~ 2026년 2월 (계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지): A씨가 이 기간 안에 갱신 청구권을 사용하겠다고 내용증명 발송
• 임대인 응답: “실거주 목적으로 거절한다”고 회신
• A씨 확인: 임대인이 실제로 거주하는지 확인. 갱신되었을 기간 안에 남에게 세를 놨다면 위 세 가지 기준 중 가장 큰 금액으로 손해배상 청구 가능
• 임대인이 동의한 경우: 갱신 보증금 = 2억 원 × 1.05 = 2억 1,000만 원
• 갱신 기간: 2026년 4월 ~ 2028년 4월 (2년)

임대인이 제6조의3 제1항 각 호에 없는 이유로 거절하면 그 거절은 효력이 없고, A씨는 임차권이 갱신되었음을 전제로 거주를 이어갈 수 있습니다. 임대인이 명도를 요구해 다투게 되면 법원 절차로 넘어가므로, 이 단계에서는 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 먼저 받는 편이 비용이 적게 듭니다.

관련 제도 비교: 갱신청구권 vs 재계약 vs 묵시적 갱신

갱신청구권과 비슷해 보이지만 다른 제도들이 있습니다. 차이를 명확히 알아야 혼동하지 않습니다.

구분	갱신청구권	재계약	묵시적 갱신
사용 조건	세입자가 정해진 기간에 1회 요구	임대인·세입자 합의	양쪽 모두 기간 안에 갱신거절·조건변경 통지를 하지 않음
보증금 인상	5% 상한(법 제7조)	자유 협의	전 임대차와 같은 조건으로 갱신
계약 기간	2년 고정	자유 협의	2년 자동 연장
중개수수료	면제	발생	면제

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 어느 쪽도 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않았을 때 전 임대차와 같은 조건으로 갱신된 것으로 보는 제도입니다. 갱신요구권과 달리 횟수 제한이 없는 대신, 세입자가 원하는 시점에 스스로 발동시킬 수 있는 권리가 아니라는 점이 다릅니다. 통지 기간과 해지 절차는 주택임대차보호법 핵심 정리에서 함께 확인하는 편이 정확합니다.

마무리: 갱신 청구권, 놓치면 손해

전세 갱신 청구권은 세입자에게 주어진 강력한 무기입니다. 5% 인상 상한으로 보증금 부담을 줄이고, 최대 4년간 거주를 보장받을 수 있습니다. 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 거부하면 법적 대응도 가능하다는 점을 잊지 마세요.

계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통지하고, 분쟁 시에는 내용증명과 법률 상담을 활용하세요. (출처: 국토교통부 - 전월세 신고제 및 갱신청구권 안내)

일단 갱신 청구권부터 써보는 건 어떨까요?

갱신 이력

• 2026-09-18: 갱신요구 시기를 “만료 2개월 전부터 1개월 전”에서 법이 정한 “끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지”로 바로잡고, 근거 조문을 제10조에서 제6조의3으로 정정했습니다. 근거가 없던 “임대인이 14일 안에 답하지 않으면 자동 갱신” 서술과 “손해배상액은 보증금의 5~10%” 서술을 빼고, 거절 사유 아홉 가지(제1호부터 제9호)와 법에 정해진 손해배상 산정 기준 세 가지를 표로 넣었습니다. 전월세 신고처도 관할 주민센터·부동산거래관리시스템으로 정정했습니다. 같은 오류가 남아 있던 FAQ 두 항목(실거주 거절 시의 서면 통지·2년 거주 의무, 갱신청구권 확인의 소)도 본문과 같은 기준으로 고쳤고, 거부 대응 2단계를 분쟁조정위원회 조정과 민사 절차로 다시 썼습니다.