전세 갱신 청구권 5% 인상 상한, 거부당했을 때 맞서는 법

“이사 가려고 알아봤더니 전세 대출 금리가 4%라서, 그냥 살던 집에 갱신 청구하는 게 낫겠다 싶었죠.”

전세 계약 만료가 다가오면 가장 큰 고민은 ‘이사 갈까, 말까’입니다. 이사 비용, 중개수수료, 대출 이자까지 생각하면 그냥 지금 사는 집에 계속 사는 게 심리적으로도 편합니다. 이럴 때 필요한 게 바로 전세 갱신 청구권입니다. 2020년 도입된 이 제도는 세입자에게 최대 4년간 거주를 보장하면서, 보증금 인상도 연 5%로 제한해줍니다. 하지만 임대인이 “싫다”고 하면 어떻게 될까요? 갱신 청구권의 모든 것과 거부당했을 때 대응법을 정리합니다.

전세 갱신 청구권이 뭐예요?

전세 갱신 청구권은 주택임대차보호법에 따라 세입자가 계약 만료 전에 임대인에게 “한 번 더 살게 해달라”고 요구할 수 있는 권리입니다. (출처: 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법 제10조)

이 권리는 1회에 한해 사용할 수 있습니다. 즉, 2년 계약 후 갱신 청구를 하면 추가로 2년을 더 살 수 있어 총 4년간 거주가 보장됩니다. 단, 임대인이 법정 사유(실거주, 철거 등)로 거절하면 사용이 제한됩니다.

갱신 청구권은 계약 만료 2개월 전부터 1개월 전까지 서면(문자, 이메일, 내용증명 등)으로 통지해야 효력이 발생합니다. 기한을 놓치면 권리를 잃을 수 있으니 달력에 표시해두는 게 좋습니다.

5% 인상 상한, 어떻게 적용되나요?

갱신 청구 시 가장 큰 혜택은 보증금 인상률 5% 상한입니다. (2026년 4월 기준, 주택임대차보호법 시행령 제6조의2)

인상액 계산은 간단합니다:

갱신 보증금 = 직전 보증금 × (1 + 0.05)

기존 보증금이 2억 원이면 최대 인상액은 1,000만 원, 갱신 보증금은 2억 1,000만 원을 넘을 수 없습니다.

구분	기존 보증금	최대 인상액	갱신 보증금
사례 1	1억 원	500만 원	1억 500만 원
사례 2	2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
사례 3	3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원

임대인과 세입자가 합의하면 5% 미만으로 인상할 수도 있습니다. 전세 시세가 하락했거나 세입자가 어려움을 호소하면 3%나 0% 인상도 가능합니다. 반대로 임대인이 5%를 초과한 인상을 요구하면 법적으로 강제할 수 없습니다.

갱신 청구권 사용 절차, 4단계로 끝내기

갱신 청구권은 생각보다 간단합니다. 다음 4단계만 기억하세요.

1. 계약 만료 2개월 전 ~ 1개월 전 사이에 서면 통지

   • 임대인에게 “갱신 청구권을 사용해 계약을 연장하겠다”는 의사를 문자, 이메일, 또는 내용증명으로 보냅니다.
   • 내용증명을 권장합니다. 분쟁 시 증거가 되기 때문입니다.

2. 임대인의 응답 확인 (14일 이내)

   • 임대인은 통지를 받은 날로부터 14일 이내에 갱신 여부를 회신해야 합니다.
   • 만약 14일이 지나도 답변이 없으면 갱신이 자동으로 성립됩니다.

3. 갱신 계약서 작성 (필요시)

   • 임대인이 갱신에 동의하면 새로운 계약서를 작성합니다.
   • 계약 조건(보증금, 기간)은 기존 계약과 동일하거나 5% 이내 인상만 가능합니다.

4. 전월세 신고 (30일 이내)

   • 갱신 계약 후 30일 이내에 관할 주택도시보증공사(HUG)나 한국감정원에 전월세 신고를 해야 합니다.
   • 미신고 시 과태료가 부과될 수 있습니다.

임대인이 갱신을 거부하는 5가지 사유

임대인이 갱신을 거부할 수 있는 사유는 법으로 정해져 있습니다. (주택임대차보호법 제10조 제1항 각호)

1. 실거주 목적 — 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 그 집에 살려는 경우
2. 철거·재건축 — 건물이 노후화되어 철거하거나 재건축이 필요한 경우
3. 장기수선 — 3개월 이상의 장기수선이 필요한 경우
4. 임대차 위반 — 세입자가 임대료를 3기 이상 연체하거나 계약을 위반한 경우
5. 임대인 동의 없는 전대 — 세입자가 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전대한 경우

가장 흔한 사유는 1번 실거주입니다. 하지만 임대인이 실거주를 이유로 거절하려면 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 통지해야 합니다. 또한, 실제로 2년 이상 거주해야 하며, 허위로 거절한 것이 확인되면 손해배상을 청구할 수 있습니다.

거부당했을 때 대응법: 3단계 로드맵

임대인이 부당하게 갱신을 거부한다면, 다음 3단계로 대응하세요.

1단계: 내용증명 발송

• 임대인에게 내용증명으로 “갱신 청구권을 행사한다”는 의사를 재차 통보합니다.
• 내용증명은 우체국에서 발송하며, 발송 증명이 남아 법적 효력이 있습니다.

2단계: 갱신청구권 확인의 소 제기

• 내용증명에도 불구하고 임대인이 계속 거부하면, 관할 법원에 갱신청구권 확인의 소를 제기합니다.
• 이 소송은 비교적 간단하며, 변호사 없이도 진행할 수 있습니다. (출처: 대한법률구조공단 - 주택임대차 분쟁 상담)

3단계: 손해배상 청구

• 임대인이 허위 사유(예: 실거주라고 속였지만 실제로는 전세를 다시 놓은 경우)로 갱신을 거절했다면, 이사 비용, 중개수수료, 심리적 손해 등을 배상받을 수 있습니다.
• 손해배상액은 통상 보증금의 5~10% 수준에서 산정됩니다.

자주 놓치는 포인트 3가지

갱신 청구권을 사용할 때 자주 간과하는 부분을 표로 정리했습니다.

항목	놓치기 쉬운 점	올바른 방법
통지 시기	계약 만료 1개월 전에 통지	계약 만료 2개월 전 ~ 1개월 전 사이에 통지
통지 방법	구두로 말함	서면(문자, 이메일, 내용증명)으로 증거 남기기
중개수수료	갱신 계약에도 수수료가 있다고 생각	갱신청구권 사용 시 중개수수료 면제 (단, 새 계약서 작성 시 발생 가능)

또한 갱신 청구권은 1회만 사용 가능하므로, 4년 거주 후에는 다시 갱신 청구권을 사용할 수 없습니다. 이후에는 임대인과 협의해 재계약하거나 이사 가야 합니다.

사례 시뮬레이션: 2억 전세, 어떻게 되나요?

실제 사례를 통해 계산해보겠습니다.

사례: A씨는 2024년 4월에 보증금 2억 원으로 전세 계약을 체결했습니다. 계약 만료는 2026년 4월입니다.

• 2026년 2월 (계약 만료 2개월 전): A씨가 임대인에게 갱신 청구권을 사용하겠다고 내용증명 발송
• 임대인 응답: “실거주 목적으로 거절한다”고 회신
• A씨 확인: 임대인이 실제로 거주하는지 확인. 허위라면 손해배상 청구 가능
• 임대인이 동의한 경우: 갱신 보증금 = 2억 원 × 1.05 = 2억 1,000만 원
• 갱신 기간: 2026년 4월 ~ 2028년 4월 (2년)

임대인이 정당한 사유 없이 거절하면, A씨는 법원에 갱신청구권 확인의 소를 제기해 강제로 갱신을 받을 수 있습니다.

관련 제도 비교: 갱신청구권 vs 재계약 vs 묵시적 갱신

갱신청구권과 비슷해 보이지만 다른 제도들이 있습니다. 차이를 명확히 알아야 혼동하지 않습니다.

구분	갱신청구권	재계약	묵시적 갱신
사용 조건	세입자가 1회 요구	임대인·세입자 합의	계약 만료 후 아무 조치 없음
보증금 인상	연 5% 상한	자유 협의	직전 보증금 유지 (단, 임대인 요구 시 5% 인상 가능)
계약 기간	2년 고정	자유 협의	2년 자동 연장
중개수수료	면제	발생	면제

묵시적 갱신은 계약 만료 후 1개월이 지나도 아무런 통지가 없으면 자동으로 2년 연장되는 제도입니다. 하지만 이 경우 보증금 인상이 불명확해 분쟁의 소지가 있으므로, 가급적 갱신 청구권을 명시적으로 사용하는 것이 좋습니다.

마무리: 갱신 청구권, 놓치면 손해

전세 갱신 청구권은 세입자에게 주어진 강력한 무기입니다. 5% 인상 상한으로 보증금 부담을 줄이고, 최대 4년간 거주를 보장받을 수 있습니다. 하지만 임대인이 정당한 사유 없이 거부하면 법적 대응도 가능하다는 점을 잊지 마세요.

계약 만료 2개월 전부터 1개월 전 사이에 반드시 서면으로 통지하고, 분쟁 시에는 내용증명과 법률 상담을 활용하세요. (출처: 국토교통부 - 전월세 신고제 및 갱신청구권 안내)

일단 갱신 청구권부터 써보는 건 어떨까요?