주택임대차 보증금 인하 요청, 임대인이 가능한 경우와 절차 총정리

전세 시세가 계약할 때보다 내려갔는데 보증금은 그대로라면, 세입자가 먼저 보증금을 내려 달라고 말할 수 있을까요. 반대로 임대인 쪽에서 “보증금을 좀 낮추자”고 연락해 오는 경우도 있습니다. 두 상황은 주택임대차보호법의 같은 조문 하나로 다뤄지는데, 그 조문이 올려 달라는 청구와 내려 달라는 청구를 전혀 다르게 취급한다는 점은 잘 알려져 있지 않습니다. 감액청구의 근거 조문과 금액 한도의 유무, 내린 보증금을 월세로 돌릴 때의 법정 상한, 신고 창구와 기한을 법령 문언으로 확인합니다. (2026년 11월 기준)

보증금을 내려 달라고 할 수 있는 근거는 무엇인가요?

근거는 주택임대차보호법 제7조 제1항이고, 임차인과 임대인 어느 쪽이든 청구할 수 있습니다. 같은 항은 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다”고 정합니다(시행 2026년 1월 2일). 주어가 “당사자”이고 청구 대상이 “증감”이므로, 올려 달라는 청구와 내려 달라는 청구가 하나의 조문 안에 함께 들어 있습니다. (출처: 국가법령정보센터 - 주택임대차보호법)

조문이 요구하는 사유는 두 갈래로 적혀 있습니다. 임차주택에 관한 조세·공과금, 그 밖의 부담이 증감한 경우와 경제사정이 변동한 경우입니다. 인근 전세 시세가 계약 당시보다 내려간 상황은 뒤쪽의 경제사정 변동으로 주장하게 되는 쪽입니다. 효력은 “장래에 대하여” 생기므로, 이미 지나간 기간의 차임이나 보증금 이자를 소급해 돌려받는 청구는 이 조문에서 나오지 않습니다.

청구 시점도 짚어 둘 필요가 있습니다. 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보는 임차인이 존속 중인 임대차와 갱신된 임대차에서 감액을 청구할 수 있다고 안내합니다. 계약 기간이 끝날 때까지 기다릴 필요가 없다는 뜻입니다. 같은 안내는 미리 못 박아 둔 특약의 효력도 다룹니다. 차임이나 보증금을 감액하지 않는다는 특약은 임차인에게 불리해 효력이 없습니다(법 제10조, 민법 제652조·제628조). 계약서에 그런 문구가 들어 있어도 청구 자체가 막히지는 않습니다. 반대로 증액하지 않는다는 특약은 임차인에게 유리해 유효하고, 그 경우 임대인은 증액청구를 할 수 없습니다. 다만 신의칙에 반할 정도의 사정변경이 있으면 달리 볼 여지가 있다는 것이 대법원 96다34061 판결의 취지입니다. (출처: 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 - 차임 또는 보증금의 증감청구)

여기서 넘지 말아야 할 선이 있습니다. 조문은 증감을 “청구할 수 있다”고 정했을 뿐, 청구한 금액이 그대로 계약 금액이 된다고 정하지는 않았습니다. 금액에 합의가 되지 않으면 다음 단계는 조정이나 소송입니다.

증액에는 5% 상한, 감액에는 왜 상한이 없을까

법이 한도와 기간을 걸어 둔 대상은 증액청구뿐입니다. 제7조 제1항 후단은 “이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다”고 적었고, 제2항은 “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 적었습니다. 두 문장의 주어가 모두 “증액청구는”입니다. 감액청구를 대상으로 삼은 한도 규정이나 기간 규정은 같은 조문에 없습니다.

20분의 1이 흔히 말하는 5%입니다. 제2항 단서는 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있도록 열어 두었습니다. 이 조례 특례도 대상이 증액청구입니다.

다음 표는 같은 조문이 두 방향의 청구에 각각 어떤 제한을 걸고 있는지 비교한 것입니다.

구분	증액청구	감액청구
근거 조항	법 제7조 제1항	같은 조문, 같은 항
금액 한도	약정 차임·보증금의 20분의 1 초과 불가(제7조 제2항)	법에 한도 규정이 없다
시기 제한	계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내 불가(제7조 제1항 후단)	법에 기간 제한이 없다
조례 특례	광역자치단체가 본문 범위에서 달리 정할 수 있다(제7조 제2항 단서)	해당 규정이 없다
금지 특약의 효력	증액금지 특약이 있으면 증액청구 불가(대법원 96다34061)	감액금지 특약은 효력이 없다(법 제10조, 민법 제652조·제628조)
청구만으로 금액이 바뀌는가	바뀌지 않는다. 합의 또는 조정·판결이 필요하다	같다

세로로 읽으면 감액 쪽 칸이 대부분 “규정이 없다”로 비어 있습니다. 비어 있다는 사실이 임차인에게 유리하게만 작동하지는 않습니다. 한도가 없으니 금액을 자유롭게 청구할 수 있는 대신, 얼마가 적정한지도 법이 정해 주지 않아 금액은 결국 합의나 조정·판결로 가립니다. 반대 방향인 증액청구에 걸리는 제한이 갱신 국면에서 어떻게 작동하는지는 증액청구에 걸리는 20분의 1 상한과 1년 제한에서 조문별로 따로 다룹니다.

임대인이 보증금을 내리자고 하면 무슨 뜻인가

임대인이 보증금을 내리자고 하면, 내린 차액만큼 현금을 임차인에게 내주겠다는 뜻입니다. 보증금은 임대인이 받아 두고 있는 돈이므로, 금액을 낮추는 합의가 성립하면 차액은 임대인에게서 임차인에게로 이동합니다. 임대인이 급한 돈이 필요해서 보증금을 낮춘다는 설명은 돈의 방향이 거꾸로입니다. 그 상황에서 필요한 것은 감액이 아니라 증액이거나 다른 자금 조달입니다.

그래서 임대인 쪽에서 감액을 말할 때의 실제 목적은 보통 둘 중 하나로 좁혀집니다. 목돈으로 들고 있던 보증금을 줄이고 매달 들어오는 월세로 바꾸려는 경우, 그리고 시세가 내려가 다음 세입자에게 종전 금액을 받기 어려워진 상황에서 미리 금액을 맞춰 두려는 경우입니다. 다만 임대인의 감액 제안이 대개 월세 전환 제안으로 나타난다는 것은 조문에 적힌 사실이 아니라 거래 구조에서 나오는 해석이므로, 개별 사안에서는 제안서와 변경 조건을 직접 확인해야 합니다.

전환 제안을 받았을 때 알아 둘 것이 생활법령정보 안내에 있습니다. 갱신 시점에 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인의 동의 없이는 어렵고, 동의한 경우에도 법정전환율이 적용됩니다. 임차인이 거절할 때 임대인이 전환을 강제할 근거는 제7조에서 나오지 않습니다.

차액을 돌려줄 돈이 지금 없다는 답이 돌아오는 경우도 있습니다. 집주인이 세입자 보증금 반환 재원을 대출로 마련하는 경로는 전세퇴거자금대출의 한도와 자격 요건에서 따로 다룹니다. 이 국면에서는 차액 반환 시점과 방법을 합의서에 적어 두는 일이 금액 협상보다 중요해집니다.

내린 보증금을 월세로 돌리면 월 얼마까지가 합법인가요?

법정 상한은 연 1할과 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율 중 낮은 쪽이고, 2026년 11월 기준으로는 연 5.00%입니다. 근거는 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)입니다. 조문은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정하고, 제1호로 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율, 제2호로 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율을 듭니다.

각 호의 구체적인 숫자는 시행령에 있습니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조 제1항은 제1호의 비율을 연 1할로, 제2항은 제2호의 이율을 연 2퍼센트로 정했습니다(시행 2026년 7월 1일). 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 변경된 뒤 2026년 11월 11일까지 변경이 없습니다. 그러면 제2호 비율은 연 5.00%가 되고, 제1호의 연 1할과 비교해 낮은 쪽이 제2호이므로 상한은 연 5.00%입니다. (출처: 한국은행 - 기준금리 추이)

이 구조에서는 기준금리가 오르면 상한도 같이 오르지만 끝없이 오르지는 않습니다. 기준금리가 연 8%를 넘어서면 제1호의 연 1할이 낮은 쪽이 되어 상한은 연 10%에서 멈춥니다. 반대로 기준금리가 내려가면 상한도 내려가므로, 합의하는 날의 기준금리를 확인하는 편이 안전합니다. 보증금과 월세를 서로 환산하는 계산 과정과 시장에서 실제로 쓰이는 전환율은 전월세전환율을 계약 조건에 맞춰 계산하는 방법에서 더 자세히 다룹니다.

감액분 1,000만원마다 월세는 얼마가 상한인가

감액분에 연 5.00%를 곱한 뒤 12로 나눈 금액이 월세 상한입니다.

보증금 감액분	월세 상한(법정전환율 연 5.00%)
1,000만원	약 4만 1,667원
2,000만원	약 8만 3,333원
3,000만원	12만 5,000원
5,000만원	약 20만 8,333원
1억원	약 41만 6,667원
1억 5,000만원	62만 5,000원
2억원	약 83만 3,333원

표에서 읽어야 할 지점은 상한선이 시중에서 통용되는 감각보다 낮다는 것입니다. 종전에 널리 쓰인 연 8% 기준을 5,000만원에 적용하면 월 33만원이 되는데, 법정 상한을 적용한 금액은 약 20만 8,333원입니다. 같은 감액분을 두고 월 12만원 남짓 차이가 납니다. 이미 상한을 넘겨 월세를 지급했다면 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구)가 길을 열어 둡니다. 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우 초과 지급된 금액의 반환을 청구할 수 있다는 조문이므로, 전환 합의서와 입금 내역을 남겨 두면 뒤에 근거가 됩니다.

합의부터 신고까지, 어떤 순서로 진행하나

감액청구는 금액을 말하는 일보다 근거와 날짜를 남기는 일에 가깝습니다. 다음 순서로 진행합니다.

1. 시세 근거를 모읍니다. 같은 단지·같은 면적의 최근 실거래 금액, 지금 올라와 있는 전세 매물 금액, 계약 당시 금액을 한 장에 정리합니다. 제7조 제1항이 드는 사유가 조세·공과금 부담의 증감과 경제사정의 변동이므로, 재산세 변동이나 관리비 고지서도 사유 자료가 될 수 있습니다.
2. 감액 금액과 회신 기한을 기록이 남는 방식으로 제시합니다. 문자, 이메일, 내용증명처럼 보낸 날짜가 남는 수단을 씁니다. 조문에 정해진 통지 형식은 없지만, 청구한 날과 금액은 조정이나 소송으로 갈 때 쟁점이 됩니다.
3. 임대인 회신을 확인하고 금액을 조정합니다. 임대인이 월세 전환을 조건으로 들고 나오면 전환 월세가 연 5.00% 상한 안쪽인지 먼저 계산합니다.
4. 감액 합의서(변경계약서)를 작성합니다. 감액 후 보증금, 차액 반환 기한과 방법, 월세 전환 여부와 전환 월세의 기산일을 각각 적습니다.
5. 차액 반환을 확인합니다. 계좌이체 내역을 보관하고, 합의서에 적은 기한과 실제 입금일이 다르면 그 사실도 기록으로 남깁니다.
6. 변경이 확정된 날부터 30일 안에 변경신고를 마칩니다. 근거 조문과 창구는 이어지는 항목에서 정리합니다.

보증금을 내렸으면 신고는 어디에 하나요?

주택 소재지 관할 시·군·구 신고관청에 신고하고, 기한은 변경이 확정된 날부터 30일입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항은 신고한 계약의 “보증금, 차임 등 임대차 가격이 변경되거나 임대차 계약이 해제된 때에는 변경 또는 해제가 확정된 날부터 30일 이내”에 신고하도록 정합니다. 보증금을 내린 합의는 임대차 가격이 변경된 경우에 해당하므로 이 조문이 적용됩니다.

창구를 홈택스로 안내하는 설명을 종종 보게 되는데, 주택 임대차 신고와 변경신고의 창구는 국세청이 아닙니다. 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터를 방문하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 처리합니다. 확정일자 부여와 임대차 신고가 같은 창구에서 함께 처리되는 구조여서 세무 창구와 혼동되기 쉬운 지점입니다.

모든 계약이 신고 대상인 것은 아닙니다. 같은 법 시행령 제4조의3 제1항은 신고 대상을 보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인 계약으로 정하고, 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신 계약은 제외합니다. 제2항은 대상 지역을 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시 및 경기도의 관할구역에 있는 군으로 한정)·구로 정합니다.

전입신고와의 관계도 알아 둘 만합니다. 법 제6조의5 제1항은 임차인이 주민등록법에 따라 전입신고를 하면 이 법에 따른 임대차 계약의 신고를 한 것으로 봅니다. 다만 이 의제가 보증금이 달라진 뒤의 변경신고까지 덮는지는 조문 문언에서 확인되지 않습니다. 전입신고를 했다는 이유로 변경신고를 생략하지 말고, 관할 신고관청에 대상 여부를 확인하는 편이 안전합니다.

과태료는 법이 정한 상한과 실제로 매겨지는 금액을 구분해서 봐야 합니다. 법 제28조 제5항 제3호는 제6조의2·제6조의3의 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 경우를 포함) 거짓으로 신고한 경우를 100만원 이하의 과태료 대상으로 정합니다. 100만원은 상한이고, 지연이나 미신고에 실제로 매겨지는 금액은 시행령의 부과기준에서 따로 갈립니다. 금액 구간과 지연 기간별 기준은 지연신고 과태료가 금액 구간별로 갈리는 기준에서 표로 확인할 수 있습니다.

임대인이 거절하면 어디로 가나

차임이나 보증금의 증감에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회의 심의·조정 대상입니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항 제1호가 “차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁”을 위원회의 심의·조정 사항으로 명시합니다. 감액청구를 거절당한 상황이 조문에 그대로 적혀 있는 유형이라는 뜻입니다.

어디에 접수하는지는 제14조 제1항 문언에서 출발합니다. 조문은 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사의 지사 또는 사무소, 한국감정원의 지사 또는 사무소에 위원회를 두고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도도 위원회를 둘 수 있다고 적습니다. 조문에 적힌 기관명과 현재 실제 운영 명칭은 다를 수 있으므로, 접수 전에 해당 기관의 조정위원회 창구에서 관할과 명칭을 확인해야 합니다.

창구에 물어볼 내용을 미리 정리해 두면 한 번에 끝납니다. 주택 소재지를 관할하는 위원회가 어디인지, 차임·보증금 증감 사건으로 접수가 가능한지, 신청서에 적을 금액을 감액 후 보증금으로 쓰는지 감액분으로 쓰는지, 시세 근거로는 어떤 자료가 받아들여지는지, 임대인이 조정 절차에 응하지 않을 때 다음 단계가 무엇인지입니다. 가지고 갈 자료는 앞 항목에서 모은 것과 같습니다. 계약서, 시세 근거, 감액을 청구한 날짜와 수단, 임대인의 회신 내용입니다. 조정 신청 수수료와 처리 기간, 조정이 성립했을 때의 효력은 이번 확인에서 1차 출처로 확정하지 못했으므로 접수 창구에서 직접 물어야 하는 항목으로 남겨 둡니다.

감액 합의서에서 빠지면 분쟁이 되는 항목

합의서에 금액만 적고 넘어가면 뒤에 다툼이 생기는 지점이 정해져 있습니다.

• 차액 반환 기한과 방법. 날짜가 없는 합의서는 언제까지 돌려줘야 하는지를 두고 다툼이 생깁니다. 계좌이체로 받고 입금 내역을 보관합니다. 반환이 끝내 이루어지지 않는 국면에서는 임차권 등기를 신청하는 절차와 비용을 미리 확인해 둘 필요가 있습니다.
• 전환 월세의 기산일과 지급일. 감액이 확정된 날과 월세가 시작되는 날이 어긋나면 한 달분을 두고 다툽니다. 두 날짜를 각각 적습니다.
• 기존 계약서와 확정일자 증빙의 보관. 생활법령정보는 증액의 경우 증액분에 대해 별도의 계약서를 작성하고 확정일자를 받아야 한다고 안내합니다. 감액의 경우 기존 확정일자의 순위에 어떤 영향이 있는지는 1차 출처에서 확인되지 않았으므로, 유추해 판단하지 말고 기존 계약서와 확정일자 증빙을 폐기하지 않고 보관해 두는 편이 안전합니다.
• 변경신고의 주체와 기한. 확정된 날부터 30일입니다(법 제6조의3 제1항). 임대인과 임차인 중 누가 접수할지, 공동신고로 할지를 합의서에 적어 두면 기한을 넘기는 일이 줄어듭니다.
• 보증금을 6천만원 이하로 내린 경우의 신고 의무. 시행령 제4조의3의 신고 대상 금액 기준과 제6조의3의 변경신고 의무가 겹치는 지점이고, 어느 쪽이 적용되는지는 1차 출처에서 확인하지 못했습니다. 관할 신고관청에 원 계약이 신고 대상이었는지와 변경 후 금액을 함께 알리고 신고 의무가 남는지 확인해야 합니다.

금액을 말하기 전에 열어 볼 자료

감액청구의 결과를 가르는 것은 청구 자체가 아니라 두 개의 숫자입니다. 하나는 계약 당시와 지금의 시세 차이를 뒷받침할 금액이고, 다른 하나는 전환 월세의 상한입니다. 전환 상한은 한국은행 기준금리에 연동되어 있어 합의 시점에 따라 달라지므로, 금액을 꺼내기 전에 기준금리 추이에서 가장 최근 변경일과 수치를 확인하고 연 2퍼센트를 더해 보는 편이 좋습니다. 그 값이 연 1할보다 낮으면 그 값이 상한입니다.

조문은 국가법령정보센터에서 제7조와 제7조의2, 시행령 제9조를 직접 열어 확인할 수 있습니다. 법령과 시행령은 개정될 수 있고 기준금리도 수시로 바뀌므로, 합의서에 서명하는 날을 기준으로 두 자료를 다시 확인하기 바랍니다.

갱신 이력

• 2026-11-11: 근거 조문을 “제7조(계약의 갱신 등)“에서 제7조(차임 등의 증감청구권)로 바로잡고 시행일(2026년 1월 2일)을 병기했습니다. 감액은 합의 사항일 뿐 법적 강제 조항이 아니라고 적었던 서술을 제7조 제1항의 증감청구권 문언으로 바꾸고, 20분의 1 상한과 1년 제한의 주어가 모두 “증액청구는”이라서 감액에는 법상 한도·기간 제한이 없다는 대조표를 새로 넣었습니다. 월세 전환율을 “연 5~10%”, 사례의 “연 8%”, “연 10% 이상은 불공정 계약”으로 적었던 부분은 제7조의2와 시행령 제9조 제1·2항, 한국은행 기준금리 연 3.00%(2026년 8월 27일)에서 나오는 법정 상한 연 5.00%로 전면 교체하고, 감액분별 월세 상한표와 초과분 반환청구(제10조의2)를 더했습니다. 신고 창구를 국세청 홈택스로 안내했던 본문·절차·FAQ를 주택 소재지 관할 시·군·구 신고관청(읍·면·동 주민센터, 부동산거래관리시스템)으로 정정하고, 근거를 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의3 제1항으로 달았습니다. 과태료는 법 제28조 제5항 제3호의 100만원 이하가 상한이라는 점과 지연·미신고 실제 금액이 시행령 부과기준에서 따로 갈린다는 구분을 넣고 금액표는 전월세 신고제 글로 넘겼습니다. 1차 출처에서 확인되지 않은 “국세청 2025년 임대차 신고 통계상 보증금 인하 12%” 서술과 근거 없는 표 캡션은 삭제했습니다. 거절 대응은 제14조 제2항 제1호와 제14조 제1항의 설치 기관 문언으로 다시 쓰고, 조정 수수료·처리 기간·집행력은 확정하지 못해 숫자를 넣지 않았습니다.