주택임대차보호법 핵심 5조항, 세입자 권리 보호 완전정리

이 글의 조문은 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 [시행 2026. 1. 2.](2025. 10. 1. 공포)과 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.](2026. 6. 23. 공포) 원문을 2026년 9월 23일에 직접 확인해 인용했습니다. 조문은 개정될 수 있으니 실제 분쟁 단계에서는 최신 시행 버전을 다시 확인하시기 바랍니다.

주택임대차보호법, 왜 중요한가요?

민법의 임대차 규정만으로는 세입자 보호가 부족해 따로 만든 특별법이기 때문입니다.

보증금이 개인 자산에서 차지하는 비중이 큰 한국에서, 이 법은 계약서에 무엇이 적혀 있든 세입자에게 최소한으로 보장되는 선을 그어 둡니다. 아래에서는 실제 분쟁에서 가장 자주 인용되는 다섯 갈래를 조문 문구와 함께 짚습니다. 조문 번호만 달아 두면 검색은 되지만 판단은 어렵기 때문에, 이번 갱신에서는 각 조항의 원문 표현을 그대로 옮겨 붙였습니다.

대항력은 어떻게 발생하나요?

주택을 인도받고 주민등록을 마친 날의 다음 날부터 생깁니다.

법은 등기가 없어도 두 가지 사실행위만으로 임차권에 제3자 대항력을 부여합니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항 [시행 2026. 1. 2.]

“임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”

같은 항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 덧붙입니다. 여기서 실무상 가장 중요한 표현은 “그 다음 날부터”입니다. 잔금을 치르고 이사한 당일에는 아직 대항력이 없고, 그날 밤을 넘긴 0시부터 효력이 생깁니다. 이 하루의 틈에 집주인이 근저당을 설정하면 임차인의 순위가 밀립니다.

대항력을 갖추면 집을 산 새 주인에게도 남은 계약 기간의 거주를 주장할 수 있고, 보증금 반환 의무도 새 주인이 이어받습니다. 반대로 대항력이 없는 상태에서 소유권이 넘어가면 새 주인이 곧바로 퇴거를 요구할 수 있습니다. 이사 당일 전입신고가 원칙인 이유가 여기에 있습니다. 월세 계약도 신고 대상에 들어가는지 헷갈린다면 전월세 신고제 의무 범위를 함께 확인해 두면 좋습니다.

확정일자 한 칸이 우선변제권을 가릅니다

대항력 요건에 확정일자를 더해야 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 회수할 수 있습니다(제3조의2).

대항력과 우선변제권은 이름이 비슷해 자주 섞이지만, 요구하는 절차가 한 칸 다릅니다. 아래 표는 두 권리의 요건과 효과를 갈라 놓은 것입니다.

권리	효과	요건
대항력	새 집주인에게 남은 계약을 주장	주택 인도 + 주민등록(전입신고)
우선변제권	경매·공매에서 보증금 우선 회수	주택 인도 + 주민등록 + 확정일자

표의 차이는 한 줄이지만 결과는 크게 갈립니다. 확정일자가 없으면 집이 경매에 넘어갔을 때 임차인은 일반 채권자와 같은 줄에 서게 되어 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. 반대로 확정일자만 있고 전입신고가 빠져 있어도 우선변제권은 생기지 않습니다. 세 가지가 모두 갖춰진 시점이 기준이라는 점을 기억해야 합니다.

확정일자는 정부24 임대차 신고 과정에서 자동으로 부여되고, 주민센터에서도 소액의 수수료로 받을 수 있습니다. 신고를 미뤘을 때 따라붙는 과태료 기준은 전월세 신고제 과태료 기준에서 정리했으니 이사 일정과 함께 챙기시기 바랍니다.

계약갱신요구권은 언제까지 요구해야 하나요?

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 요구해야 합니다.

2020년 7월 개정으로 들어온 조항이고, 현재 적용되는 버전은 [시행 2026. 1. 2.] 기준입니다. 기간의 기준선은 묵시적 갱신을 정한 제6조 제1항에서 가져옵니다. 이 항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 조건변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않으면 같다고 정합니다. 갱신요구권은 바로 이 기간 안에서 행사됩니다.

주택임대차보호법 제6조의3 [시행 2026. 1. 2.]

제1항 본문: “임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”

제2항: “임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다”

제3항: “갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다”

세 항을 이어 붙이면 권리의 윤곽이 잡힙니다. 행사 횟수는 1회로 묶여 있고, 갱신되면 기간은 자동으로 2년이 되며, 조건은 원칙적으로 그대로 가되 차임과 보증금만 제7조가 허용하는 범위에서 움직입니다. 구두로도 요구할 수 있지만 다툼이 생겼을 때 시점을 증명해야 하므로 내용증명이나 문자처럼 날짜가 남는 방식이 안전합니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유는 제6조의3 제1항 각 호에 한정적으로 열거돼 있습니다. 임대인 본인이나 직계존비속의 실거주, 임차인의 차임 연체가 법이 정한 정도에 이른 경우, 임차인의 고의 파손, 보상 합의 등이 대표적입니다. 실거주를 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 임대한 경우에 대비해 법은 별도의 손해배상 책임 규정을 두고 있으므로, 갱신이 거절됐다면 사유와 이후 사용 현황을 기록해 두는 편이 좋습니다.

갱신 때 올릴 수 있는 한도는 20분의 1입니다

증액 상한은 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1이며, 시·도 조례로 달리 정할 수 있습니다.

흔히 “5% 상한”으로 불리지만 조문은 비율이 아니라 분수로 적혀 있고, 여기에 두 개의 제약이 더 붙습니다.

주택임대차보호법 제7조 [시행 2026. 1. 2.]

제1항: 증액청구는 “임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”

제2항: “제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.”

첫 번째 제약은 시간입니다. 계약이나 직전 증액이 있은 뒤 1년이 지나야 증액을 요구할 수 있습니다. 두 번째 제약은 폭이고, 20분의 1이 그 한도입니다. 여기서 종전 본문에 빠져 있던 대목이 제2항 단서입니다. 시·도는 본문이 정한 범위 안에서 조례로 상한을 더 낮출 수 있으므로, 같은 20분의 1이라도 지역에 따라 실제 적용선이 달라질 수 있습니다. 거주 지역의 조례를 확인하지 않은 채 전국 공통 5%로 계산하면 어긋날 수 있습니다.

기존 계약	20분의 1 적용 시
보증금 1억원	최대 1억 500만원
보증금 1억원 + 월세 50만원	보증금 1억 500만원 또는 월세 52만 5천원

표의 두 줄은 보증금과 월세 중 어느 쪽을 올리든 기준이 같다는 사실을 보여 줍니다. 다만 상한이 걸리는 국면은 갱신요구권을 행사한 계약이고, 기존 임차인이 나간 뒤 새로 맺는 계약에는 적용되지 않습니다. 임대인이 한도를 넘겨 요구했을 때 어떻게 대응하는지는 갱신 청구권 5% 인상 상한 대응에서 사례별로 다룹니다.

전월세 전환율 상한은 지금 몇 퍼센트인가요?

2026년 9월 23일 기준으로 연 5%입니다. 다만 이 값은 고정된 숫자가 아니라 두 비율 중 낮은 쪽을 고르는 계산의 결과입니다.

여기가 이 글에서 가장 크게 손본 부분입니다. 전월세 전환율을 “기준금리에 2%를 더한 값”으로만 설명하는 경우가 많은데, 조문은 그렇게 단순하지 않습니다.

주택임대차보호법 제7조의2 [시행 2026. 1. 2.]

본문: “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”

제1호: “은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율”

제2호: “한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율”

두 호에 들어갈 숫자는 시행령이 채웁니다. 시행령 제9조 제1항 [시행 2026. 7. 1.]은 제1호의 “대통령령으로 정하는 비율”을 연 1할, 즉 연 10%로 정했고, 같은 조 제2항은 제2호의 “대통령령으로 정하는 이율”을 연 2퍼센트로 정했습니다. 남은 변수는 한국은행 기준금리 하나뿐입니다.

산식	근거	2026년 9월 23일 기준값
제1호, 연 1할	시행령 제9조 제1항	연 10%
제2호, 기준금리 + 연 2%	시행령 제9조 제2항	연 5% (기준금리 3.00% + 2%)
적용되는 상한	법 제7조의2 본문, 둘 중 낮은 비율	연 5%

표의 마지막 줄이 이 조문의 작동 방식입니다. 두 값을 각각 계산한 다음 더 낮은 쪽이 상한이 되므로, 기준금리가 연 8%를 넘지 않는 한 실제로는 제2호가 상한을 결정합니다. 한국은행은 2026년 7월 16일 연 2.75%에서 2026년 8월 27일 연 3.00%로 기준금리를 올렸고, 이 변경이 반영된 현재 상한이 연 5%입니다. 기준금리가 다시 내려가면 상한도 함께 내려가므로, 전환을 협의하는 시점의 기준금리를 그때마다 확인해야 합니다.

계산은 전환되는 보증금에 상한 비율을 곱한 뒤 12로 나누는 방식입니다. 보증금 5,000만원을 월세로 돌리는 경우를 예시 시나리오로 놓으면, 연 5%를 적용했을 때 5,000만원에 0.05를 곱한 250만원을 12로 나눠 월 약 20만 8천원이 상한이 됩니다. 만약 제1호의 연 1할을 잘못 적용하면 월 약 41만 7천원이 나와 정확히 두 배로 벌어지므로, 어느 비율을 썼는지가 곧 금액 차이가 됩니다. 보증금 규모별 계산은 전월세 전환율 계산법에서 더 펼쳐 놓았습니다.

임차권등기명령은 이사 전에 끝내야 합니다

계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 할 때 권리를 남겨 두는 제도입니다(제3조의3).

새 집으로 전입신고를 하면 기존 주소의 주민등록이 빠지면서 대항력과 우선변제권이 함께 사라집니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 이 일이 벌어지면 순위를 잃습니다. 임차권등기명령은 법원 결정으로 등기부에 임차권을 올려 두어, 이사한 뒤에도 기존 순위를 유지하게 해 줍니다.

신청은 거주지 관할 지방법원에 하고, 임대차계약서와 보증금이 반환되지 않았다는 사실을 보여 주는 자료, 인감증명서 등을 냅니다. 법원 결정이 나면 등기부에 임차권이 기재되고, 그 이후에 이사하면 권리가 보존된 상태로 넘어갑니다. 비용은 대체로 약 5만원에서 10만원 사이로 알려져 있으나 사건에 따라 달라집니다. 중요한 것은 순서입니다. 등기가 완료되기 전에 주소를 옮기면 제도의 취지 자체가 무너집니다. 만기 전에 나가야 하는 사정이라면 중개보수 부담이 누구에게 있는지도 미리 정리해 두는 편이 좋습니다. 이 쟁점은 전세 만기 전 이사와 중개보수에서 다룹니다.

보증금을 못 받았을 때 밟는 순서

권리를 보존하는 조치를 먼저 하고, 그다음에 청구와 집행으로 넘어갑니다.

순서를 뒤집으면 소송에서 이기고도 회수하지 못하는 상황이 생깁니다. 일반적으로 권장되는 흐름은 다음과 같습니다.

1. 내용증명으로 보증금 반환을 요구하고 기록을 남깁니다.
2. 이사가 필요하면 그 전에 임차권등기명령을 신청해 순위를 보존합니다.
3. 보증금 반환 청구 소송을 제기합니다. 소액사건은 비교적 빠르게 결론이 납니다.
4. 판결을 받은 뒤 임대인 재산에 강제집행을 신청합니다.
5. 전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행을 청구합니다.

대한법률구조공단은 소득 요건을 충족하는 경우 무료 법률 상담과 소송 대리를 지원합니다. 어느 단계에 있든 계약서, 이체 내역, 문자와 통화 기록처럼 날짜가 남는 자료를 모아 두는 일이 먼저입니다.

단기 거주 1년 미만도 보호받나요?

네. 계약 기간을 1년으로 적었더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있고, 반대로 짧은 기간을 그대로 인정받을 수도 있습니다(제4조).

법은 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있게 해 두었습니다. 선택권이 임차인 쪽에 있다는 뜻입니다. 따라서 임차인이 짧게 살고 나가는 것은 가능하지만, 임대인이 계약서의 짧은 기간을 근거로 나가라고 요구하는 것은 통하지 않습니다.

조문을 다시 확인하며 바로잡은 부분

종전 본문은 전월세 전환율을 “한국은행 기준금리 + 2%로 제한됩니다”라고만 적어 두었습니다. 2026년 9월 23일 국가법령정보센터에서 제7조의2 원문을 다시 확인한 결과, 조문은 두 개의 비율을 제시하고 그중 낮은 비율을 곱하도록 정하고 있었습니다. 기준금리에 2%를 더하는 계산은 제2호 하나에 해당할 뿐이고, 제1호의 연 1할과 비교하는 단계가 빠져 있었던 것입니다. 결과값은 현재 기준금리 수준에서 연 5%로 같지만, 왜 5%인지를 설명하지 못하는 서술이었으므로 두 호를 나란히 계산하는 표와 조문 인용으로 교체했습니다.

같은 확인 과정에서 제7조 제2항 단서도 추가했습니다. 종전에는 “지자체별 별도 조례로 더 낮은 한도 적용 가능”이라고만 적혀 있었는데, 조문은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 본문의 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있다고 주체와 범위를 특정하고 있어 그대로 옮겼습니다. 아울러 다섯 개 조항의 원문과 시행일 표기를 본문에 직접 넣어, 조문 번호만 보고 다시 검색해야 했던 불편을 줄였습니다.

같은 점검에서 두 군데를 더 바로잡았습니다. 종전에는 1년 미만으로 정한 계약에서 임차인이 “1년”을 주장할 수 있다고 적혀 있었지만, 제4조는 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보는 구조여서 “2년”으로 고쳤습니다. 갱신 거절 사유의 차임 연체도 “2회 이상”이라는 횟수 표기 대신 법이 정한 기준을 가리키는 서술로 바꿨습니다.

계약 전 달력에 찍어 둘 날짜

가장 먼저 정리할 것은 날짜입니다. 잔금일과 전입신고일이 같은 날인지, 확정일자를 언제 받을지, 만기 6개월 전이 며칠인지를 달력에 미리 찍어 두면 이 법이 보호하는 구간에 빈틈이 생기지 않습니다. 계약 직전에는 등기부등본으로 선순위 근저당 규모를 확인해 보증금이 후순위로 밀릴 여지가 있는지 판단해야 합니다.

갱신이나 전환을 앞두고 있다면 확인할 숫자가 두 개 더 있습니다. 하나는 거주 지역 시·도 조례가 증액 상한을 따로 정하고 있는지이고, 다른 하나는 협의 시점의 한국은행 기준금리입니다. 전환율 상한은 그 기준금리에 연동되므로 몇 달 전에 계산해 둔 값이 그대로 맞지 않을 수 있습니다. 법령과 조례는 개정될 수 있으니 실제 분쟁 단계에서는 국가법령정보센터의 최신 시행 버전과 지방자치단체 조례를 다시 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.