종부세 11~12월 납부 시뮬레이션 — 6/1 보유자 5달 후 고지서 대비 (2026)

6월 1일 종부세 과세기준일 D-4. 이날 보유자가 그해 종부세 납세 의무자가 되지만, 실제 납부는 11월 고지서 + 12월 1~15일 입니다. 5달 후 갑작스러운 고지서에 놀라지 않도록 5월에 미리 시뮬레이션하는 것이 자금 계획 정공입니다.

본 글의 세율·기한은 종합부동산세법·국세청 운영 안내에 따라 변경될 수 있으니, 처리 전 홈택스 와 국세청 공식 페이지를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

6월 1일 이후 — 11~12월까지 일정

종부세 1년 주기:

시점	이벤트
6월 1일	과세기준일 — 등기상 보유자 확정
6월 ~ 9월	합산배제·1세대 1주택 특례 신청 (9월 16~30일)
11월 중순	종부세 고지서 발송 (우편 + 홈택스)
12월 1일~15일	정기 납부 기간
12월 15일	분납 신청 마감 (1차 납부 동시)
다음 해 6월	분납 2차 마감

따라서 6월 1일 기준 보유자는 5달 후 고지서를 받습니다. 그 사이 5달 동안 자금 계획·합산배제 신청·매도 검토 등 활용 가능.

공시가격대별 종부세 시뮬레이션

본인 보유 부동산 공시가격별 11월 부과 예상 종부세 (2026년 기준, 정확한 금액은 보유 주택 수·구간별 세율에 따라 차이):

1세대 1주택자

공시가격	공제 후 과세	종부세 예상
12억 이하	0	0원
15억	3억	약 80~120만원
18억	6억	약 250~400만원
25억	13억	약 800~1,500만원
35억	23억	약 2,000~3,500만원

1세대 1주택자는 고령자·장기보유 공제로 최대 80% 추가 감면 가능 → 위 금액에서 추가 감소.

다주택자 (공제 9억)

공시가격 합산	공제 후 과세	종부세 예상
9억 이하	0	0원
15억	6억	약 300~600만원
20억	11억	약 800~1,500만원
30억	21억	약 2,000~4,000만원
50억	41억	약 4,000~8,000만원

다주택자는 누진세율 적용으로 같은 공시가격이라도 1주택자보다 훨씬 큰 부담.

분납 신청 — 250만원 초과 시

종합소득세 분납과 동일한 구조이지만 기준이 다릅니다 (종부세법).

납부세액	분납 가능	분할 방식
250만원 이하	불가	일시 납부
250만 ~ 500만	가능	1차 250만 + 2차 잔액
500만 초과	가능	50% + 50%

분납 신청은 12월 15일 1차 납부 시점에 함께 체크. 2차 납부는 다음 해 6월까지. 이자·가산세 없음.

미리 시뮬레이션 — 홈택스 5월 활용

5월 시점에 본인 11월 종부세를 미리 알 수 있는 방법:

1. 공시가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr) — 보유 부동산 정확한 공시가격
2. 홈택스 모의계산 — “종합부동산세 → 세액 계산” 메뉴
3. 본인 보유 정보 입력 — 주택 수·공시가격·1세대 여부
4. 자동 계산 — 11월 부과 예상액 즉시 표시

5월에 미리 시뮬레이션하면 11월 고지서 충격 회피 + 자금 계획 가능.

절세 옵션 — 5~9월 활용 가능

11월 고지 전까지 절세 옵션이 여러 가지 있습니다:

1. 매도로 보유 부동산 줄이기 (5~10월)

• 6/1 이후 매도라도 다음 해부터는 매도자 부담 제외
• 다만 양도세·취득세 종합 고려 필요

2. 합산배제 신청 (9월 16~30일)

• 등록 임대주택 → 합산 제외
• 머니룩의 “종부세 합산배제 임대주택 등록” 가이드 참고

3. 1세대 1주택 단독명의 특례 (9월 정기 신청)

• 부부 공동명의 → 단독명의 특례로 변경 시 12억 공제 + 고령자·장기보유 공제 적용
• 머니룩의 “부부 공동명의 vs 단독명의 12억 특례” 가이드 참고

4. 일시적 2주택 처분 (처분 기한 내)

• 신규 주택 취득 후 종전 주택 처분 시 1주택자 특례
• 처분 기한: 통상 2~3년

미납 시 가산세

12월 15일 이후 미납 시 가산세 부과 (국세기본법):

• 무신고가산세: 부과 세액의 20% (신고 자체 안 함은 종부세에 적용 X — 국가가 자동 부과)
• 납부지연가산세: 일 0.022% × 지연일수
• 추가 세무서장 직권 부과 가능성

따라서 12월 15일 안 일시 납부 또는 분납 신청 필수. 자금 부족하면 분납 신청이 정공.

11월 고지서 받는 방법

종부세 고지서는 다음 채널로 전달됩니다.

• 우편 고지서 — 등기상 주소로 발송 (11월 중순)
• 카카오톡 알림 — 사전 등록 시 (홈택스 “전자고지 신청”)
• 홈택스 온라인 조회 — “종합부동산세 → 고지서 조회”
• 모바일 앱 — 알림 + 조회

우편 고지서를 못 받았다면 홈택스 온라인 조회로 확인 가능. 주소 변경 시 미리 등록 권장.

11~12월 자금 계획 — 5월 미리 잡기

11월 종부세 + 12월 다른 세금 (12월 결산법인 등) 이 겹치므로 자금 계획 미리:

항목	마감
종합부동산세	12월 15일
자동차세 (분기 납부자)	12월 31일
12월 결산법인 종합소득세 (해당자)	3월
4분기 부가세 (법인)	1월 25일

종부세가 12월 최대 자금 부담이므로 5월에 시뮬레이션 + 분납 결정 권장.

5월 D-4 시점 액션 — 종부세 사전 준비

오늘 5/28 기준 6/1까지 4일. 5월에 처리할 종부세 관련 액션:

1. 공시가격 알리미 조회 — 본인 보유 부동산 정확 공시가격
2. 홈택스 모의계산 — 11월 부과 예상액 자동 계산
3. 자금 부담 큰 경우 매도 검토 — 5/29 안 등기 마감 가능성
4. 합산배제 자격 점검 — 9월 신청 위한 임대주택 등록 등
5. 자금 계획 11~12월 메모 — 캘린더 알림 등록

이 5단계만 해두면 11월 고지서에 갑작스러운 충격 없습니다.

결론: D-4, 6/1 이후 11~12월 종부세 미리 시뮬레이션

종합부동산세는 6월 1일 기준일이지만 부담은 11~12월에 옵니다. 핵심 정리:

• 6/1 기준 보유자 = 그해 종부세 의무자
• 11월 중순 고지서 → 12월 1~15일 납부
• 250만원 초과 시 분납 신청 (1차 12/15 + 2차 다음 해 6월)
• 5월에 홈택스 모의계산으로 11월 부담 미리 알 수 있음
• 5~9월 절세 옵션 (매도·합산배제·단독명의 특례) 활용 가능

본 글의 세율·기한은 변경될 수 있으니 처리 전 홈택스 와 국세청 공식 안내를 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다. 본인 케이스가 복잡하면 세무대리인 상담을 권장합니다.