양도세 이월과세 — 배우자 증여 후 10년 내 팔면 (2026)

배우자에게 집을 증여한 뒤 팔면 양도세가 줄어든다는 얘기를 듣고 따라 했다가 세금 폭탄을 맞는 경우가 있습니다. 바로 이월과세 때문입니다. 증여받은 부동산을 10년 이내에 팔면 양도세를 증여자의 원래 취득가로 계산합니다. 2023년부터 기간이 5년에서 10년으로 늘었습니다. 핵심을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

이 글의 요건은 소득세법에 따라 바뀔 수 있으니, 양도 전 국세청이나 세무 전문가에게 본인 사안을 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

양도세 이월과세가 무엇인가요?

증여받은 부동산을 일정 기간 안에 팔 때, 취득가액을 증여자의 원래 취득가로 계산하는 제도입니다.

원래 양도세는 ‘판 가격 - 산 가격(취득가액)‘인 양도차익에 매깁니다. 그런데 시세가 오른 집을 배우자에게 증여하면 취득가액이 증여 당시 시세로 높아져, 나중에 팔 때 양도차익이 줄어드는 효과가 생깁니다. 이런 우회를 막으려고, 일정 기간 내 양도 시에는 취득가액을 ‘증여한 사람이 원래 산 가격’으로 되돌려 계산합니다. 증여 자체의 비과세 한도는 증여세 5천만원 비과세 한도에서 다룹니다.

이월과세는 몇 년 이내 양도에 적용되나요?

2023년 1월 1일 이후 증여분은 10년, 그 이전은 5년입니다.

증여 시점	이월과세 적용 기간
2022.12.31까지	양도까지 5년
2023.1.1 이후	양도까지 10년

2023년부터 기간이 두 배로 늘었습니다. 즉 증여받은 부동산을 양도세 부담 없이 팔려면 증여 후 10년이 지나야 합니다. 기간이 길어진 만큼, 증여를 통한 단기 절세는 사실상 어려워졌습니다. 증여받은 날이 언제인지에 따라 적용 기간이 다르니 정확히 확인해야 합니다.

이월과세가 적용되면 세금이 어떻게 계산되나요?

취득가액을 증여자 취득가로 보아 양도차익이 커지고, 양도세가 늘어납니다.

예를 들어 부모가 2억원에 산 집을 6억원일 때 자녀에게 증여하고, 자녀가 7억원에 팔았다고 합시다. 이월과세가 적용되면 취득가액을 6억(증여가)이 아니라 2억(부모 취득가)으로 보아 양도차익이 5억원이 됩니다. 보유기간도 부모가 취득한 날부터 계산합니다. 다만 자녀가 낸 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 일부 반영돼 세 부담을 다소 줄여줍니다. 보유기간이 길면 장기보유특별공제도 함께 적용됩니다.

이월과세를 피할 수 있는 경우가 있나요?

증여받은 주택이 1세대 1주택 비과세 대상이고 양도대금이 본인에게 귀속되는 등 일부 예외가 있습니다.

대표적으로, 증여받은 주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도대금이 실제 증여받은 사람에게 귀속되면 이월과세를 적용하지 않고 비과세를 받을 수 있는 경우가 있습니다. 또 이월과세를 적용한 세액과 적용하지 않은 세액 중 큰 쪽으로 과세하는 비교 규정도 있습니다. 사안마다 결과가 달라지므로 1주택 비과세 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세를 함께 확인하고, 양도 전 전문가 상담을 권합니다.

핵심 정리

• 이월과세 = 증여받은 부동산을 기간 내 팔면 증여자 취득가로 계산
• 2023.1.1 이후 증여분은 10년 이내 양도 시 적용(이전 5년)
• 취득가액↓ → 양도차익↑ → 양도세↑(증여 절세 우회 차단)
• 대상 = 배우자·직계존비속에게 받은 부동산·분양권 등
• 1세대 1주택 비과세 등 일부 예외, 낸 증여세는 필요경비 반영

요건은 세법 개정으로 달라질 수 있으니 국세청 안내와 세무 상담을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.