부담부증여란, 전세 낀 집 물려줄 때 세금 두 번 내는 구조

부동산을 자녀에게 물려줄 때 자주 등장하는 단어가 부담부증여입니다. 이름이 어렵지만 뜻은 단순합니다. 집에 딸린 빚까지 함께 넘기는 증여라는 말입니다. 전세보증금이나 담보대출을 낀 채로 집을 주면, 그 빚만큼은 판 것으로, 나머지는 준 것으로 갈라서 세금을 매깁니다. 그래서 세금이 두 갈래로 나뉩니다. 잘 쓰면 절세지만, 상황을 잘못 읽으면 오히려 세금이 더 나올 수도 있습니다. (2026년 8월 기준)

이 글은 부담부증여의 구조를 이해하기 위한 정보 제공용입니다. 부동산은 취득가·보유기간·주택 수에 따라 세금이 크게 달라지므로, 실제 증여 전 반드시 국세청이나 세무 전문가의 계산을 받아 결정하시기 바랍니다.

부담부증여가 무엇인가요?

재산을 주면서 그 재산에 붙어 있는 빚까지 받는 사람이 떠안도록 하는 증여입니다. 보통 부동산에서 쓰입니다.

예를 들어 시가 5억원짜리 아파트에 전세보증금 3억원이 걸려 있다고 합시다. 이 집을 자녀에게 그냥 증여하면 5억 전체가 증여재산이 됩니다. 그런데 전세보증금 3억을 돌려줄 의무까지 자녀에게 넘기면, 자녀가 공짜로 받은 것은 5억이 아니라 집값에서 빚을 뺀 2억이 됩니다. 나머지 3억은 자녀가 빚을 떠안는 대가로 받은 셈이라 ‘판 것’으로 봅니다. 이렇게 하나의 거래가 증여와 양도로 쪼개지는 것이 부담부증여의 핵심입니다.

부담부증여는 세금을 어떻게 계산하나요?

넘긴 빚만큼은 양도소득세, 집값에서 빚을 뺀 나머지는 증여세로 나눠 계산합니다. 세금을 내는 사람도 다릅니다. 양도세는 주는 사람(부모), 증여세는 받는 사람(자녀)이 냅니다.

아래 표는 앞의 예시(시가 5억, 전세보증금 3억, 부모가 자녀에게 증여)를 기준으로 어떤 세금이 누구에게 붙는지 정리한 것입니다.

구분	대상 금액	세금 종류	납세자
채무 인수분	3억원	양도소득세	주는 사람(부모)
순수 증여분	2억원 (5억 − 3억)	증여세	받는 사람(자녀)

증여세 쪽은 순수 증여분 2억에서 증여재산공제(성년 자녀는 5,000만원)를 빼고 세율을 적용합니다. 양도세 쪽은 채무액 3억을 양도가액으로 보고, 부모가 이 집을 산 취득가와 보유기간을 따져 시세차익에 세금을 매깁니다. 표에서 보듯 5억을 통째로 증여할 때보다 증여세 과세 대상이 2억으로 줄어드는 것이 절세 포인트입니다. 대신 부모에게 없던 양도세가 새로 생기므로, 두 세금을 합쳐서 비교해야 진짜 유불리가 나옵니다.

전세보증금도 채무로 인정되나요?

네. 전세보증금, 월세보증금, 담보대출 모두 채무로 인정됩니다. 다만 국세청이 그냥 넘어가지는 않습니다. 두 가지를 봅니다.

첫째, 그 빚이 정말 그 부동산에 딸린 진짜 채무인지입니다. 등기부의 근저당이나 전세 계약서로 확인됩니다. 둘째, 받는 사람이 그 빚을 실제로 감당할 수 있는지입니다. 소득이 없는 미성년 자녀에게 큰 대출을 넘기면 “말만 인수”로 보아 인정하지 않을 수 있습니다.

부담부증여가 항상 절세가 되나요?

아닙니다. 이게 부담부증여에서 가장 중요한 함정입니다. 증여세만 보면 과세 대상이 줄어드니 무조건 유리해 보이지만, 새로 생기는 양도세가 얼마인지에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

• 절세가 되는 경우: 취득가가 시가와 크게 차이 나지 않아 시세차익(양도세 과세 대상)이 작을 때, 그리고 부모가 1주택 비과세 요건을 갖췄을 때는 양도세가 거의 없어 증여세 절감 효과만 남습니다.
• 손해가 되는 경우: 오래전에 싸게 사서 시세차익이 큰 집이거나, 부모가 다주택자라 양도세 중과·장기보유공제 배제가 걸리면, 늘어난 양도세가 줄어든 증여세보다 커져 오히려 세금이 더 나올 수 있습니다.

그래서 부담부증여는 “일단 하면 이득”이 아니라 “계산해보고 결정”하는 방식입니다. 증여·양도가 얽힌 다른 절세 구조도 함께 보면 판단에 도움이 됩니다.

• 가족끼리 돈 빌려줄 때 차용증 쓰는 법, 2억까지 무이자 되나
• 증여재산공제 5천만원, 가족 관계별로 얼마까지 비과세인가
• 양도세 이월과세, 배우자 증여 후 10년 내 팔면 생기는 일
• 상생임대인 양도세 비과세, 실거주 안 해도 되는 조건

국세청은 부담부증여를 어떻게 사후 관리하나요?

핵심은 넘긴 빚을 누가 실제로 갚느냐입니다. 부담부증여로 양도세를 줄여놓고, 실제로는 부모가 그 전세보증금이나 대출을 대신 갚아주면 그 순간 다시 증여가 됩니다. 국세청은 이 부분을 ‘부채 사후관리’라는 이름으로 몇 년에 걸쳐 들여다봅니다.

즉, 자녀가 빚을 떠안았다고 신고했으면 그 빚의 이자와 원금을 자녀가 본인 소득으로 갚아나가야 합니다. 부모 통장에서 대출 이자가 빠져나가거나 부모가 세입자에게 보증금을 대신 돌려주면 사후관리에서 걸립니다. 결국 부담부증여도 앞서 본 가족 간 차용과 마찬가지로, 서류가 아니라 실제 돈의 흐름으로 진짜인지 가려진다는 점이 같습니다.

부담부증여 신고, 언제까지 해야 하나요?

증여세와 양도소득세 모두 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고·납부해야 합니다. 여기서 자주 헷갈리는 것이 양도세 기한입니다.

일반적인 부동산 양도세는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 합니다. 그런데 부담부증여에 딸린 양도세는 증여세와 맞춰 3개월입니다. 기한을 일반 양도세로 착각해 놓치면 가산세가 붙으니, 부담부증여는 “증여세 기한과 같다”고 외워두는 편이 안전합니다. 신고는 홈택스에서 증여세와 양도세를 각각 진행하며, 채무 인수 사실을 증명하는 전세계약서·대출 서류를 함께 준비해야 합니다.