간주임대료 — 전세보증금에도 붙는 임대소득세 (2026)

전세는 월세를 안 받으니 임대소득세도 없다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 보증금이 많고 집이 여러 채면 간주임대료로 세금이 붙을 수 있습니다. 3주택 이상 + 보증금 합계 3억원 초과가 기준이고, 2026년 이자율은 **3.1%**입니다. 계산법과 과세 대상을 정리했습니다. (2026년 6월 기준)

이 글의 기준·이자율은 소득세법에 따라 매년 바뀝니다. 신고 전 국세청이나 세무 전문가에게 확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.

간주임대료가 무엇인가요?

전세·보증금을 굴리면 이자 수익이 난다고 보아 임대소득으로 과세하는 것입니다.

월세를 받는 집주인은 임대소득세를 내는데, 전세만 받는 집주인은 세금이 없다면 형평이 맞지 않습니다. 그래서 보증금에 일정 이자율을 곱한 금액을 ‘간주임대료’로 보아 임대소득에 더합니다. 월세가 한 푼도 없어도 보증금이 크면 세금이 생길 수 있다는 뜻입니다. 임대소득 전체의 과세 방식은 임대소득 종합과세 vs 분리과세에서 다룹니다.

간주임대료는 누구에게 과세되나요?

부부 합산 3주택 이상 + 보증금 합계 3억원 초과인 경우입니다.

조건	기준
주택 수	부부 합산 3주택 이상
보증금	합계액 3억원 초과

두 조건을 모두 충족해야 간주임대료가 발생합니다. 2주택 이하이거나 보증금 합계가 3억원 이하면 대상이 아닙니다. 부부의 주택을 합산해 따지므로, 명의를 나눠도 합쳐서 봅니다. 1세대 1주택 비과세 등 다른 부동산 세제는 1세대 1주택 양도세 비과세에서 확인할 수 있습니다.

간주임대료는 어떻게 계산하나요?

(보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율로 계산합니다.

2026년 적용 이자율은 3.1%입니다. 3주택을 보유하고 보증금 합계가 8억원인 경우를 계산해 보겠습니다.

항목	계산	금액
과세 대상 보증금	8억 − 3억	5억원
간주임대료	5억 × 60% × 3.1%	약 930만원

이렇게 계산한 930만원이 임대소득에 더해져 과세됩니다. 이자율은 2025년 3.5%에서 2026년 3.1%로 낮아졌습니다. 보증금이 클수록, 이자율이 높을수록 간주임대료가 커집니다. 보증금을 받는 임대인이라면 이 부분을 신고에 반영해야 합니다.

소형주택도 간주임대료 대상인가요?

일정 기준 이하의 소형주택은 주택 수와 보증금에서 제외됩니다.

전용면적과 기준시가가 모두 일정 기준 이하인 소형주택은 간주임대료 계산에서 빠집니다. 즉 소형주택만 여러 채 가진 경우에는 3주택 이상이라도 간주임대료가 발생하지 않을 수 있습니다. 다만 제외 기준(면적·기준시가)은 세법 개정으로 바뀔 수 있으니, 본인 주택이 해당하는지 신고 전에 확인해야 합니다. 보증금을 받는 전세 자체의 위험 관리는 깡통전세 예방에서 다룹니다.

핵심 정리

• 간주임대료 = 전세·보증금을 임대소득으로 보아 과세
• 대상 = 부부 합산 3주택 이상 + 보증금 합계 3억원 초과
• 계산 = (보증금 − 3억) × 60% × 정기예금이자율(2026년 3.1%)
• 보증금 8억 기준 간주임대료 약 930만원
• 소형주택은 주택 수·보증금에서 제외(기준 매년 확인)

기준·이자율은 매년 바뀌니 국세청 안내와 세무 상담을 재확인하시기 바랍니다. 본 글은 정보 제공 목적이며 세무 자문이 아닙니다.