청약 가점제 vs 추첨제 2026, 무주택자가 챙겨야 할 가산점
청약 가점은 무주택기간·부양가족·통장가입기간 84점 만점입니다. 가점제·추첨제 적용 비율과 2026년 무주택자 가점 계산법, 청년·신혼부부 특공 가산점까지 국토부 1차 자료로 정리했습니다.
핵심만 30초
- 84점 만점 — 무주택기간 32점 + 부양가족 35점 + 통장가입기간 17점.
- 가점제 vs 추첨제 — 투기과열지구 전용 85㎡ 이하는 가점제 100%, 85㎡ 초과는 가점 50% + 추첨 50%.
- 무주택 1년당 2점 — 만 30세 또는 결혼 기준 시점부터, 최대 32점(15년).
- 부양가족 1명당 5점 — 본인 제외, 직계존속·자녀, 최대 6명 35점.
- 통장 가입 1년당 1점 — 주택청약종합저축 가입일 기준, 최대 17점(15년).
청약 가점제와 추첨제, 어떻게 다른가요?
아파트 청약은 가점이 높은 사람이 먼저 당첨되는 가점제와 추첨으로 결정되는 추첨제로 나뉩니다(국토교통부 주택공급에 관한 규칙).
기본 분류:
- 가점제: 청약 가점 점수 순으로 당첨자 결정 (무주택자 우선)
- 추첨제: 무작위 추첨 (가점 무관)
지역·면적별 비율은 다음과 같습니다(2026년 4월 기준).
| 지역 | 전용 60㎡ 이하 | 60~85㎡ | 85㎡ 초과 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 가점 40 + 추첨 60 | 가점 70 + 추첨 30 | 가점 50 + 추첨 50 |
| 조정대상지역 | 가점 40 + 추첨 60 | 가점 70 + 추첨 30 | 가점 50 + 추첨 50 |
| 비규제지역 | 가점 40 + 추첨 60 | 가점 40 + 추첨 60 | 가점 0 + 추첨 100 |
비규제지역 85㎡ 초과는 추첨 100% — 가점 낮아도 운만 좋으면 당첨 가능.
가점 84점 만점, 어떻게 계산되나요?
청약 가점은 세 항목의 합산입니다(청약홈 가점 계산 안내).
| 항목 | 만점 | 계산 방식 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 1년당 2점, 만 30세부터 (또는 혼인일) |
| 부양가족 수 | 35점 | 본인 제외 1명당 5점, 6명 이상 35점 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 1년당 1점, 15년 이상 17점 |
| 총점 | 84점 |
고가점자(70점 이상)는 일반적으로 청약통장 가입 15년 + 무주택 10년+ + 부양가족 4명 이상이 필요합니다.
무주택 기간 가점은 정확히 언제부터 카운트되나요?
무주택 기간은 만 30세 시점 또는 혼인일 중 빠른 시점부터 산정됩니다(국토부 2025).
- 미혼: 만 30세부터 무주택 기간 카운트
- 기혼: 혼인일부터 카운트
- 만 30세 이전 결혼한 경우 혼인일부터 (결혼이 빠른 사람 유리)
예시:
- 만 28세 결혼 → 28세부터 카운트 → 만 38세에 10년 무주택 = 20점
- 만 35세 미혼 → 30세부터 카운트 → 35세에 5년 무주택 = 10점
기간 중 본인 또는 배우자 명의 주택 보유한 적이 있으면 그 기간만큼 차감됩니다.
부양가족 가점, 누가 인정되나요?
본인을 제외한 부양가족 1명당 5점, 최대 6명 35점입니다(주택공급에 관한 규칙).
인정 대상:
- 배우자: 무조건 인정
- 직계존속: 부모·조부모 — 같은 세대 거주 + 3년 이상 같은 주민등록 (단, 본인 만 60세 이상이면 별도 분리 거주도 인정)
- 직계비속: 자녀·손자녀 — 미혼이며 동일 세대
- 형제자매: 인정 안 됨
배우자(5점) + 자녀 2명(10점) + 부모 동거(10점) = 25점. 부양가족만으로도 가점 큰 차이 만들 수 있습니다.
청약통장 가입 기간, 어떻게 카운트되나요?
주택청약종합저축 가입일 기준 1년당 1점, 만 17년 이상 17점 만점입니다.
- 매월 2~50만원 자유 납입 (5천원 단위)
- 1순위 자격: 24개월 이상 가입 + 24회 이상 납입
- 가입 기간 길수록 유리 (가입은 빠를수록 좋음)
납입금액 자체도 중요: 1회당 최대 10만원까지 인정. 1회 50만원 납입해도 인정은 10만원만. 그래서 매월 10만원씩 자동이체가 정석.
신혼부부 특별공급 가산점은?
신혼부부 특공은 별도 가점 체계입니다(국토부 신혼부부 특별공급 안내).
| 가점 항목 | 점수 |
|---|---|
| 미성년 자녀 수 | 1명 1점, 2명 2점, 3명+ 3점 |
| 해당 시·도 거주 기간 | 1년 미만 1점, 3년 미만 2점, 3년 이상 3점 |
| 무주택 기간 | 1년 미만 1점, 3년 미만 2점, 3년 이상 3점 |
| 청약통장 가입 기간 | 1년 미만 1점, 3년 미만 2점, 3년 이상 3점 |
총점 12점 만점. 특공 자격: 혼인 7년 이내 + 무주택 + 도시근로자 월평균 소득 130% 이하(맞벌이 200% 이하).
청년·생애최초 특공은 어떻게 다른가요?
가점 낮은 청년 무주택자라면 일반청약보다 청년·생애최초 특공이 유리합니다.
- 청년 특공: 만 19~39세 미혼 무주택자, 5년 이상 무주택, 도시근로자 소득 100% 이하 → 추첨제 100%
- 생애최초 특공: 생애최초 주택 구입자, 혼인·자녀 가산 → 일부 가점 + 일부 추첨
청년 특공은 추첨제라 가점 없이도 당첨 가능. 청년 무주택자 1순위 노려야 할 트랙입니다.
가점 낮은 직장인은 어떻게 해야 하나요?
가점 50점 이하라면 다음 전략이 현실적입니다.
- 추첨제 비중 큰 단지 노리기: 비규제지역 85㎡ 초과 추첨 100%
- 신혼부부 특공 (혼인 7년 이내)
- 생애최초 특공 (생애 첫 주택)
- 청년 특공 (만 39세 이하 무주택)
- 민영주택 vs 공공주택 분산 청약
- 무순위 청약 (이른바 줍줍): 1순위 마감 후 잔여물량
가점 낮으면 가점제 단지는 거의 당첨 불가능. 추첨제·특공 위주로 전략 재편 권장.
청약 통장은 만 17세부터 가입 가능합니다. 자녀가 있다면 청약통장부터 만들어주는 게 17년 후 17점 가산점 보장. 본인도 30세 도달 전 결혼하면 무주택 기간 가산점이 빨리 쌓입니다.
출처·참고자료
본 글의 정책·요율·법령은 변경될 수 있습니다. 신청 직전 위 공식 출처에서 재확인하세요. 머니룩의 모든 글은 사람 편집자가 사실 확인 후 발행합니다.