상속받은 집 팔 때 양도세, 취득가액은 상속 당시 평가액으로

부모님께 물려받은 집을 팔려는데 양도세가 걱정입니다. “부모님이 30년 전에 사신 집이니 양도차익이 어마어마하겠지”라고 지레 겁먹는 분이 많은데, 상속받은 부동산은 계산 방식이 다릅니다. 취득가액을 언제 값으로 잡느냐가 핵심이고, 이걸 알면 세금이 생각보다 훨씬 적거나 아예 없을 수도 있습니다. 순서대로 풀어보겠습니다.

상속받은 집의 취득가액은 언제 값으로 잡나요?

부모님이 사신 값이 아니라 상속개시일(사망일) 현재의 평가액입니다. 소득세법 제97조는 상속받은 자산의 취득가액을 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 본다고 정합니다. 쉽게 말해 상속받는 그 시점의 시가로 취득가액이 새로 매겨지는 것입니다.

이 점이 증여와 결정적으로 다릅니다. 배우자나 부모에게 증여받은 부동산은 증여자가 산 값(취득가)을 그대로 이어받는 이월과세가 적용될 수 있지만, 상속은 그렇지 않습니다. 오래전 싸게 산 집이라도 상속 시점 시가로 취득가가 올라가기 때문에, 그동안 오른 값에 대한 양도세 부담이 상속으로 한 번 ‘리셋’되는 효과가 생깁니다.

상속세를 낮게 신고하면 왜 양도세가 늘어나나요?

여기서 많은 분이 손해를 봅니다. 상속세 신고 때 평가액을 낮게 잡으면 당장 상속세는 줄지만, 그 낮은 값이 나중에 양도세의 취득가액이 되기 때문입니다. 취득가액이 낮으면 팔 때 양도차익이 커지고, 양도세도 그만큼 늘어납니다.

특히 상속재산이 공제 범위 안이라 상속세가 0원이거나 적게 나오는 경우라면 이 함정에 빠지기 쉽습니다. 어차피 상속세가 없으니 신경 쓰지 않고 공시가격(기준시가)으로 신고했다가, 몇 년 뒤 집을 팔 때 취득가가 낮아 양도세를 크게 무는 식입니다. 상속세 공제 구조가 궁금하다면 상속세 일괄공제 5억과 배우자 상속공제를 먼저 확인해 보세요.

상속세 신고 평가 방식	취득가액	이후 양도세
기준시가(낮게)	낮음	양도차익 커져 세금 증가
감정평가(시가)	높음	양도차익 줄어 세금 감소

표를 풀어 보면, 상속세와 양도세는 취득가액을 공유하는 연결된 세금입니다. 상속세가 부담될 정도로 재산이 크다면 낮은 평가가 유리할 수 있고, 반대로 상속세가 크지 않다면 감정평가로 시가를 높여 취득가를 올려두는 것이 전체 세금을 줄이는 길이 됩니다. 두 세금의 세율과 금액을 함께 계산해 판단해야 합니다.

상속 후 6개월 안에 팔면 세금이 없다는 게 사실인가요?

상당 부분 맞습니다. 상속개시일 전후 6개월 이내에 판 매매가액은 그 자체가 상속개시일 현재 시가로 인정됩니다. 이 경우 취득가액과 양도가액이 같아지므로 양도차익이 사실상 0이 되고, 양도소득세가 나오지 않는 경우가 많습니다.

다만 공짜 점심은 아닙니다. 그 매매가액이 상속세 평가액으로도 잡히기 때문에, 상속세 과세 대상이 되는 재산이라면 상속세 쪽 부담이 늘 수 있습니다. 그래서 6개월 내 처분은 상속세가 없거나 적은 가구에서 특히 효과적입니다. 상속세 신고 기한과 절차는 상속세 신고기한과 납부 절차에서 확인할 수 있습니다.

보유기간과 1주택 비과세는 어떻게 되나요?

양도세율과 장기보유특별공제를 정하는 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다. 부모님이 보유하던 기간까지 합산되는 것이 아니라, 내가 상속받은 날부터 새로 세는 것이 원칙입니다. 장기보유특별공제가 어떻게 적용되는지는 장기보유특별공제 계산에 정리돼 있습니다.

한편 상속주택이 기존 보유 주택과 겹쳐 2주택이 되는 상황이라면 비과세 판정이 복잡해집니다. 이 부분은 1세대 1주택 비과세와 상속주택 특례와 일시적 2주택 비과세에서 요건을 나눠 확인하는 편이 좋습니다.

정리

• 상속받은 집의 양도세 취득가액은 부모님이 산 값이 아니라 상속개시일 현재 평가액입니다(소득세법 제97조).
• 상속세를 기준시가로 낮게 신고하면 취득가가 낮아져 나중에 양도세가 커지므로, 상속세가 적은 가구는 감정평가로 시가를 높여두는 편이 유리할 수 있습니다.
• 상속 전후 6개월 이내 매매·감정가액은 시가로 인정돼 양도차익이 0이 될 수 있지만, 상속세와 함께 따져야 합니다.
• 세율·장특공제용 보유기간은 상속개시일부터 계산합니다.

상속세와 양도세는 취득가액을 매개로 맞물려 움직이므로, 집을 팔 계획이 있다면 상속세 신고 단계에서부터 두 세금을 함께 시뮬레이션한 뒤 평가 방법을 정하는 것이 안전합니다.