확정일자 부여현황, 계약 전 세입자도 뗄 수 있을까

확정일자 부여현황은 그 집에 확정일자를 받아 둔 임대차가 언제, 얼마의 보증금으로 들어와 있는지를 확정일자부여기관이 적어 주는 서류입니다. 등기부등본에는 은행 근저당은 보여도 전세권이나 임차권등기를 하지 않은 세입자의 보증금은 나오지 않기 때문에, 먼저 들어온 세입자의 보증금을 공적 기록으로 확인하려면 이 서류를 거쳐야 합니다.

아래 조문과 금액은 2026년 9월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 확인한 것입니다. 개별 주택의 권리관계는 사안마다 다르므로 보증금 규모가 크다면 계약 전에 법률 전문가 검토를 받는 편이 안전합니다.

확정일자 부여현황은 어떤 서류인가요?

확정일자부여기관이 작성해 둔 확정일자부에서 해당 주택의 임대차 내역을 뽑아 주는 서류입니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제2항은 확정일자부여기관이 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하도록 정하고, 같은 조 제3항은 이해관계가 있는 사람이 그 정보의 제공을 요청할 수 있게 했습니다. 기관은 정당한 사유 없이 요청을 거부할 수 없습니다.

이 서류가 필요한 이유는 보증금이 변제되는 순서에 있습니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 변제받습니다(제3조의2 제2항). 같은 건물에 세입자가 여럿이면 앞선 세입자의 보증금이 먼저 빠져나가므로, 내 순서가 돌아왔을 때 남는 돈이 있는지가 관건이 됩니다.

예시 시나리오로 보면 차이가 분명해집니다. 건물 값이 12억원으로 평가되는 다가구주택에 근저당 채권최고액 4억원이 잡혀 있고, 먼저 들어온 다섯 가구의 보증금 합계가 5억원이라고 가정하겠습니다. 등기부만 보면 8억원의 여유가 있어 보이지만 부여현황까지 더하면 계산상 여유는 3억원으로 줄어듭니다. 경매 낙찰가가 평가액보다 낮게 형성될 수 있다는 점까지 고려하면 보증금 2억원짜리 새 계약은 전혀 다른 판단이 됩니다. 등기부와 전세가율을 읽는 법은 깡통전세를 피하는 등기부 확인 체크리스트에서 따로 다뤘습니다.

신청 자격별로 볼 수 있는 항목

신청 자격에 따라 다섯 가지를 보는 사람과 네 가지만 보는 사람으로 나뉩니다. 주택임대차보호법 시행령 제5조가 이해관계인을 여섯 부류로 정하고, 제6조가 부류별로 요청할 수 있는 정보의 범위를 다르게 두었습니다. 아래 표는 주민센터·읍면사무소에 요청하는 경우를 기준으로 두 조문과 법무부령 제7조의 첨부서류를 한데 모은 것입니다. 등기소에서 달라지는 부분은 수수료 단락에 따로 적었습니다.

신청인	받을 수 있는 정보	증명 서류
해당 주택의 임대인·임차인	자기 계약의 임대차목적물, 임대인·임차인 인적사항, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간	계약증서 등 계약당사자임을 증명하는 서류
주택의 소유자	임대차목적물, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간	등기사항증명서 등 소유자임을 증명하는 서류
등기기록상 권리자(근저당권자·전세권자·압류채권자 등)	위와 같은 네 가지	등기사항증명서 등 권리자임을 증명하는 서류
우선변제권을 승계한 금융기관	위와 같은 네 가지	채권양도증서 등 승계를 증명하는 서류
임대차계약을 체결하려는 사람	위와 같은 네 가지	임대차 정보제공 요청서, 임대인의 동의서, 동의를 증명하는 서류

계약 전 요청자가 받는 서류에는 세입자의 이름이 없습니다. 가구별로 언제 확정일자를 받았고 보증금이 얼마인지만 나오는데, 선순위 보증금 합계를 계산하는 데는 이 네 가지로 충분합니다. 시행령 제6조 제2항의 원문은 다음과 같습니다.

② 제5조제2호부터 제4호까지 또는 제6호의 어느 하나에 해당하는 자이거나 임대차계약을 체결하려는 자는 법 제3조의6제3항 또는 제4항에 따라 확정일자부여기관에 다음 각 호의 사항의 열람 또는 그 내용을 기록한 서면의 교부를 요청할 수 있다.

1. 임대차목적물
2. 확정일자 부여일
3. 차임ㆍ보증금
4. 임대차기간

인용한 조항은 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23., 타법개정] 기준입니다. 표의 세 번째 줄에 해당하는 권리자는 법무부령 제6조가 환매권자, 지상권자, 전세권자, 질권자, 저당권자·근저당권자, 임차권자, 신탁등기의 수탁자, 가등기권리자, 압류채권자, 경매개시결정의 채권자로 열거해 두었습니다. 계약갱신이 임대인의 실거주 사유로 거절됐던 예전 세입자도 이해관계인에 포함됩니다(시행령 제5조 제5호). 이 경우 다섯 가지 항목을 받되 인적사항은 임대인·임차인의 성명이나 법인명·단체명으로 한정됩니다.

계약 전에는 왜 임대인 동의가 필요한가요?

아직 계약 당사자가 아닌 사람은 법이 정한 이해관계인이 아니기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제4항은 임대차계약을 체결하려는 사람에게 별도의 길을 열어 두되 임대인의 동의를 조건으로 붙였습니다. 집을 보러 온 사람 누구에게나 기존 세입자의 보증금을 공개할 수는 없다는 취지로 읽힙니다.

접수할 때 내는 서류는 법무부령 제7조 제2항이 세 가지로 정해 두었습니다. 별지 제3호서식의 임대차 정보제공 요청서, 임대인의 동의서, 그리고 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 신분증명서 사본처럼 임대인의 동의를 받았음을 증명할 수 있는 서류입니다. 규칙은 세 가지를 모두 제출 서류로 정하고 있어서 동의서만으로는 접수 요건이 갖춰지지 않습니다. 동의서를 받을 때 세 번째 서류까지 함께 받아 두어야 두 번 걸음하지 않습니다.

임대인이 번거롭다며 미루는 경우에 꺼낼 수 있는 조문이 제3조의7입니다. 2023년 4월 18일 신설된 이 조항은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보와 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 정했습니다. 정보제공 요청에 동의하는 것으로 첫 번째 의무를 갈음할 수 있으니, 임대인 입장에서도 동의서를 써 주는 쪽이 간단합니다. 다만 현행 주택임대차보호법에는 이 제시 의무를 어긴 임대인에게 과태료를 매기는 조항이 없어서, 실제로는 계약을 진행할지 말지를 정하는 판단 자료로 작동합니다. 세금 체납 쪽은 임대인 미납국세 열람 절차를 함께 확인해 두면 됩니다.

수수료 600원과 요청할 수 있는 기관

정보제공 수수료는 1건마다 600원이고, 주택 소재지의 확정일자부여기관에 요청합니다. 법무부령 제8조 제1항은 확정일자 부여 수수료와 정보제공 수수료를 똑같이 1건 600원으로 정했습니다. 정보제공은 출력물이 10장을 넘을 때 초과 1장마다 50원이 붙고, 100원 미만 금액은 계산하지 않습니다. 열람하면서 출력 서면을 함께 받는다면 열람 수수료는 따로 내지 않습니다.

확정일자부여기관은 법 제3조의6 제1항이 열거하고 있습니다. 주택 소재지의 읍·면사무소와 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 그리고 공증인법에 따른 공증인입니다. 공증인에게 요청할 때의 수수료는 공증인 수수료 규칙을 따르므로 600원이 아닐 수 있습니다.

면제 대상은 법무부령 제8조 제3항에 열거돼 있습니다. 국민기초생활 보장법상 수급자, 등록된 독립유공자·국가유공자·5·18민주유공자·특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자), 고엽제후유증 환자, 참전유공자, 의상자와 의사자유족(선순위자), 한부모가족지원법상 보호대상자가 해당합니다.

한 가지 구분해 둘 점이 있습니다. 시행령 제4조 제1항은 시행령이 말하는 확정일자부여기관에서 지방법원과 그 지원, 등기소를 제외합니다. 법원과 등기소의 업무는 대법원규칙인 「주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙」이 따로 정하므로, 위 표와 법무부령 조문은 주민센터·읍면사무소·출장소 기준입니다. 등기소 창구도 정보제공 수수료는 1건 600원이고 계약 전 요청자가 받는 항목도 같은 네 가지입니다(대법원규칙 제12조 제2항·제13조 제1항). 다만 인터넷등기소로 요청하면 500원이고 장수 초과 수수료가 붙지 않습니다(제13조 제1항 제3호). 면제는 임차인이 수급자 등에 해당할 때로 한정되며 인터넷등기소 이용분에는 적용되지 않습니다(제13조 제2항). 등기소에 낼 서류는 대법원예규가 정하는 소명자료를 따르므로 방문 전에 해당 등기소 안내를 확인하는 편이 안전합니다. 인용한 대법원규칙은 [시행 2021. 6. 10.] [대법원규칙 제2986호, 2021. 5. 27., 타법개정] 기준입니다.

이미 계약한 세입자가 자기 확정일자를 확인하는 법

이미 계약한 세입자는 임대인 동의 없이, 요청서에 계약증서를 첨부해 자기 계약의 부여 내역을 요청할 수 있습니다. 시행령 제5조 제1호의 임차인에 해당하기 때문이고, 확정일자 부여일과 보증금이 계약서 내용대로 확정일자부에 올라 있는지 확인하는 용도로 씁니다. 보증금을 올려 재계약했다면 증액분에 대한 확정일자가 따로 잡혀 있는지도 이때 함께 봅니다.

인터넷등기소에서도 확정일자 정보제공을 요청할 수 있습니다. 대법원규칙 제11조 제2항은 이해관계인 가운데 대법원예규로 정하는 사람에게 인터넷등기소 이용을 허용합니다. 온라인으로 요청할 수 있는 사람의 범위와 메뉴 위치는 인터넷등기소 화면 안내를 기준으로 확인하세요. 확정일자 자체를 온라인으로 받는 단계는 확정일자를 모바일로 받는 방법에 정리해 두었고, 확정일자와 전세권설정 중 무엇으로 보증금을 지킬지는 두 제도의 비교 글에서 다뤘습니다.

부여현황만 믿으면 안 되는 이유는 무엇인가요?

확정일자부에 적힌 임대차만 나오는 서류라서, 확정일자를 받지 않은 세입자는 보이지 않습니다. 주택임대차보호법 제8조는 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인에게 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 권리를 주는데, 이 권리에는 확정일자가 요건이 아닙니다. 부여현황이 비어 있어도 실제로는 앞서 변제받을 세입자가 살고 있을 수 있다는 뜻입니다.

그래서 실제 거주 세대를 보여 주는 전입세대 열람을 함께 떼어 두 서류를 맞춰 봐야 합니다. 전입세대에는 있는데 부여현황에는 없는 가구가 있다면 임대인에게 그 가구의 계약서 사본을 요청해 보증금을 확인하는 것이 순서입니다. 반대로 부여현황에는 있는데 이미 이사 나간 가구라면 선순위 계산에서 빼도 되는지 임대인의 설명과 전입세대 내역으로 교차 확인합니다.

서류에 적힌 보증금이 현재 금액과 다를 가능성도 있습니다. 확정일자는 받은 시점의 계약서를 기준으로 기록되므로, 이후 보증금을 올리고 확정일자를 다시 받지 않았다면 증액분은 빠져 있습니다. 부여현황은 현재 금액과 어긋날 수 있는 기록이라는 점을 감안하고 읽어야 합니다.

계약 전에 밟을 순서

가계약금을 보내기 전에 임대인에게 정보제공 동의서와 신분증 사본을 요청하고, 주택 소재지 주민센터에서 부여현황과 전입세대 열람을 같은 날 받아 등기부의 근저당과 나란히 놓고 계산합니다. 선순위 보증금 합계와 채권최고액을 더한 금액이 건물 가치에서 차지하는 비중이 높다면 보증금을 낮추거나 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 확인한 뒤 계약 여부를 판단하는 편이 안전합니다.

법령과 수수료는 개정될 수 있으므로 접수 전에 국가법령정보센터의 현행 조문과 방문할 기관의 안내를 한 번 더 확인하시기 바랍니다.