전세퇴거자금대출, 세입자 보증금 돌려줄 돈 없을 때 집주인 대출

전세 만기가 다가오는데 새 세입자가 안 구해지면, 집주인은 보증금 돌려줄 돈이 갑자기 막힙니다. 이때 주택을 담보로 잡고 보증금 반환에 쓰는 대출이 전세퇴거자금대출입니다. 세입자가 받는 전세자금대출과 이름은 비슷해도 방향이 정반대인 상품이라 헷갈리기 쉽습니다. 누가 받을 수 있고 한도는 어떻게 정해지는지, 규제지역에서 주의할 점을 정리했습니다. (2026년 8월 기준)

전세퇴거자금대출은 담보대출의 한 종류지만 돈의 쓰임새가 보증금 반환으로 정해져 있습니다. 아래 내용은 일반적인 상품 구조 기준이며, 실제 한도와 조건은 주택 위치·시점·은행에 따라 다릅니다. 본 글은 정보 제공 목적입니다.

전세퇴거자금대출은 누가 받을 수 있나요?

계약이 끝난 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 집주인만 신청할 수 있습니다. 세입자가 아니라 임대인이 받는 대출입니다.

이 대출은 본인 소유 주택을 담보로 잡고, 그 돈으로 세입자 보증금을 반환하는 구조입니다. 그래서 담보가 될 주택이 신청자 명의여야 하고, 실제로 돌려줄 보증금이 존재해야 실행됩니다. 세입자가 전세 들어올 때 쓰는 전세자금대출과는 돈이 흐르는 방향이 반대라는 점만 기억하면 헷갈리지 않습니다. 담보대출 한도의 기본 원리인 LTV와 DSR 개념은 주택담보대출 LTV·DSR 한도 계산에서 먼저 익혀 두면 이해가 빠릅니다.

한도는 얼마까지 나오나요?

주택담보대출 한도 안에서, 돌려줄 보증금을 넘지 않는 선까지 나옵니다. 두 기준 중 더 작은 금액이 상한입니다.

한도는 두 가지가 함께 작동합니다. 하나는 집의 담보가치로 정해지는 LTV 한도, 다른 하나는 소득 대비 상환능력으로 정해지는 DSR 한도입니다. 여기에 더해 세입자에게 돌려줄 보증금 자체가 상한이 되므로, 보증금보다 많이 빌릴 수는 없습니다.

한도를 좁히는 요소를 정리하면 다음과 같습니다.

요소	내용	한도에 미치는 영향
LTV	집값 대비 담보 한도	규제지역일수록 축소
DSR	소득 대비 상환 한도	기존 대출 많으면 축소
반환 보증금	실제 돌려줄 금액	이 금액이 상한
기존 주담대	이미 받은 담보대출	그만큼 차감

이미 받아 둔 주택담보대출이 있으면 그 금액만큼 한도가 줄어듭니다. 규제지역이라면 LTV가 더 낮게 적용돼 필요한 만큼 안 나올 수 있으니, 규제지역 대출·세금·청약 규제에서 본인 주택이 어디에 해당하는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

DSR과 규제지역, 두 가지를 먼저 확인하세요

DSR 규제가 적용되고, 규제지역이면 조건이 더 빡빡합니다. 이 두 가지가 한도를 크게 좌우합니다.

DSR은 다른 대출을 포함한 연간 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하게 하는 규제입니다. 소득이 낮거나 기존 대출이 많으면 보증금 전액을 대출로 마련하지 못할 수 있습니다. 다만 역전세로 보증금 일부를 돌려주기 어려운 상황에는 별도 특례가 적용되기도 하므로, 본인이 일반 반환 대출인지 특례 대상인지부터 은행에 확인해야 합니다. 세입자와 보증금 일부를 조정하는 방법은 역전세 보증금 감액 요청 대응도 함께 참고할 만합니다.

부동산 대출 규제는 정부 대책에 따라 수시로 바뀝니다. 지금 기준으로 알아본 한도가 몇 달 뒤 달라질 수 있으니, 실제 신청은 그 시점의 최신 규제를 확인하고 진행해야 합니다.

신청 전 점검 목록

전세퇴거자금대출은 보증금을 돌려주려고 받는 돈이지만, 받는 순간 매달 갚아야 할 새 빚이 됩니다. 상환 부담을 감당할 수 있는지 계산이 먼저입니다.

• 주택담보대출 LTV·DSR 한도 계산
• 규제지역 대출·세금·청약 규제
• 역전세 보증금 감액 요청 대응
• 전세보증금 지키는 법

정리하면, 전세퇴거자금대출은 새 세입자를 못 구했을 때 보증금 반환의 급한 불을 끄는 수단입니다. 다만 임대인만 받을 수 있고 용도가 정해져 있으며 DSR과 규제지역 조건에 묶입니다. 무리하게 전액을 대출로 막기보다, 세입자와 보증금 조정이나 반환 시기 협의를 함께 검토하면서 상환 계획을 세우는 편이 안전합니다.