결혼했더니 2주택, 혼인 합가 1세대1주택 양도세 비과세 10년 특례

기준 조문은 2026년 11월 현재 시행 중인 소득세법 시행령([시행 2026. 10. 1.] 대통령령 제36737호, 2026. 9. 30. 일부개정)과 소득세법([시행 2026. 1. 1.] 법률 제21221호)입니다.

집 한 채씩 마련해 둔 두 사람이 결혼하면, 축하와 함께 세금 고민이 따라옵니다. 결혼과 동시에 1세대 2주택이 되면서 “집을 팔 때 양도세를 왕창 내야 하나” 하는 걱정이죠. 세법은 결혼 때문에 어쩔 수 없이 2주택이 된 경우를 위한 특례를 두고 있고, 그 기간이 2024년에 5년에서 10년으로 늘었습니다. 실제로 결과가 갈리는 지점은 기간 자체보다 그 개정이 어느 시점에 양도한 집까지 미치는지, 그리고 특례가 어떤 요건을 풀어 주고 어떤 요건을 남겨 두는지에 있습니다.

결혼으로 2주택이 되면 무조건 세금을 더 내나요?

그렇지 않습니다. 각각 1주택을 보유한 남녀가 결혼해 한 세대에 2주택이 되어도, 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대1주택으로 간주해 양도소득세를 비과세합니다. 근거는 소득세법 시행령 제155조 제5항입니다.

조문은 “혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다”고 정하고 있습니다. 적용 대상은 “1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우”로 문언이 한정됩니다. 같은 항 후단은 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택 보유자와 혼인해 1세대 2주택이 되는 경우도 같은 10년으로 묶어 둡니다.

주목할 표현은 “먼저 양도하는 주택”입니다. 결혼 전부터 각자 살던 집을 정리하는 과정의 세 부담을 덜어 주는 취지라, 두 집 중 하나를 이 기간 안에 팔면 그 한 채가 1주택자의 양도처럼 취급됩니다.

10년은 언제부터 세는 건가요?

기산점은 혼인한 날입니다. 취득일이나 전입일이 아니라 혼인신고로 확정되는 혼인한 날 하나로 시작점이 정해지고, 양도일이 그로부터 10년 안에 들어와야 합니다. 원래 이 기간은 5년이었는데, 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 10년이 됐습니다.

기간이 두 배가 되면서 달라진 것은 선택지의 폭입니다. 5년 안에 한 채를 처분해야 했던 과거에는 매도 시점이 부동산 경기와 거의 무관하게 정해졌지만, 10년이면 두 집의 보유·거주 요건을 각각 채운 뒤에 순서를 고르는 설계가 가능해집니다. 어느 집을 먼저 파느냐는 선택이 실질적인 의미를 갖게 된 셈입니다.

개정 전에 혼인한 부부에게 적용되는 기간

10년으로 늘린 개정은 혼인일이 아니라 양도일을 기준으로 적용됩니다. 대통령령 제34990호 부칙 제1조는 시행일을 공포한 날(2024. 11. 12.)로 정했고, 부칙 제2조(1세대1주택 특례 등에 관한 적용례)는 “제155조제5항 및 제156조의2제9항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다”고 정했습니다.

혼인한 날과 양도한 날을 조합하면 적용 기간이 다음과 같이 갈립니다.

혼인한 날	양도한 날	적용되는 기간	근거
2024. 11. 12. 이전	2024. 11. 12. 이전	혼인일부터 5년 (개정 전 조문)	부칙 제2조 반대해석
2024. 11. 12. 이전	2024. 11. 12. 이후	혼인일부터 10년	대통령령 제34990호 부칙 제2조
2024. 11. 12. 이후	2024. 11. 12. 이후	혼인일부터 10년	제155조 제5항

표에서 결과를 가르는 변수는 혼인일이 아니라 양도일입니다. 2019년에 결혼해 개정 전 기준 5년이 이미 지난 부부도, 2024년 11월 12일 이후에 한 채를 양도한다면 부칙 제2조 문언상 혼인한 날부터 10년의 범위 안에 들어옵니다. 다만 이 적용례를 다룬 국세청 유권해석이나 상담사례는 확인하지 못했으므로, 혼인일이 개정 전인 사안은 양도 전에 국세청 상담센터에서 확인하는 것이 안전합니다.

비과세는 얼마까지 되나요?

일반 1세대1주택 비과세와 같은 한도가 적용됩니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 “주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택”을 비과세 대상에서 제외합니다([시행 2026. 1. 1.] 법률 제21221호). 기준이 공시가격이나 기준시가가 아니라 양도 당시 실지거래가액의 합계액이라는 점, 그리고 12억원을 넘어도 전액이 아니라 초과분에 해당하는 양도차익만 과세된다는 점이 핵심입니다. 그 안분 계산 방식은 시행령 제156조 제1항에 있습니다.

과세되는 양도차익이 남으면 다음 단계가 장기보유특별공제입니다. 공제 자체는 보유 3년 이상부터 시작하고(소득세법 제95조 제2항), 1주택 장기보유특별공제에서 말하는 합산 최대 80%(보유 최대 40% + 거주 최대 40%)는 시행령 제159조의4가 적용 범위를 정합니다. 이 조문은 대상을 “1주택(제155조 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것”으로 쓰고 있습니다. 혼인 특례로 1세대1주택이 된 주택도 이 괄호 규정으로 포함되지만, 거주기간이 2년에 못 미치면 합산 80%가 아니라 보유기간별 공제만 받습니다.

12억 기준선과 1주택 비과세의 기본 틀은 양도세 비과세 1주택 요건에서 함께 확인할 수 있습니다.

특례가 완화해 주는 것과 그대로 남는 것

제155조 제5항이 풀어 주는 것은 주택 수 요건 하나입니다. 조문이 “1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다”고 쓴 그대로, 그 주택 자체는 제154조 제1항의 요건을 스스로 채워야 합니다. 보유기간 2년이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 보유 2년에 더해 보유기간 중 거주 2년까지 필요합니다.

그래서 특례를 받았는데도 세금이 나오는 경로가 생깁니다. 보유기간이 2년에 못 미치는 집을 먼저 양도하면 비과세 자체가 성립하지 않습니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 집인데 거주기간이 2년에 못 미치는 경우도 같습니다. 세 번째는 비과세는 인정되지만 거주 2년을 못 채워 12억원 초과분의 장기보유특별공제가 보유기간별 공제로만 계산되는 경우입니다. 세 경로 모두 “특례는 주택 수만 풀어 준다”는 한 문장으로 설명됩니다.

같은 조 안에서도 2주택이 된 원인에 따라 적용 조항이 달라집니다. 혼인이 아니라 상속으로 두 채가 된 경우는 제155조 제2항이 별도 특례를 두고 있어 요건과 기간 계산이 다릅니다. 상속 주택은 취득가액을 상속 당시 평가액으로 잡는 구조부터 달라지므로, 상속받은 집의 양도세 취득가액과 함께 보는 편이 혼동을 줄입니다.

남은 한 채는 어떻게 되나요?

특례로 비과세되는 것은 먼저 양도하는 한 채뿐입니다. 그럼 남은 집은 손해일까요? 그렇지 않습니다. 먼저 판 집을 정리하고 나면 남은 한 채는 그 시점부터 다시 1세대1주택이 됩니다. 그 집이 보유·거주 요건을 채우면, 나중에 양도할 때 별도로 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다.

이사 때문에 일시적으로 두 채가 된 경우와는 근거 조항과 기한이 다릅니다. 일시적 2주택은 같은 조 제1항이 정하고 있고, 2026. 9. 30. 개정(시행 2026. 10. 1.)으로 종전 주택과 신규 취득 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 종전 주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄었습니다(제1항 제1호). 그 외의 경우는 3년입니다(제2호). 반면 제155조 제5항의 혼인 특례 10년은 이 개정에서 손대지 않았고, 조문 연혁상 마지막 개정도 2024. 11. 12.에 멈춰 있습니다. 일시적 1세대 2주택 비과세의 기한을 혼인 특례에 그대로 옮겨 적용하면 계산이 어긋납니다.

분양권이나 입주권이 섞여 있을 때

보유 자산에 조합원입주권이나 분양권이 끼어 있으면 근거 조문이 제155조 제5항에서 제156조의2 제9항으로 바뀝니다. 기간은 같은 10년입니다.

1주택 보유자, 1입주권(또는 1분양권) 보유자, 1주택과 1입주권을 함께 가진 사람끼리 혼인해 1주택과 1입주권, 1주택과 2입주권, 2주택과 1입주권, 2주택과 2입주권 같은 조합이 된 경우에도 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택이 특례 대상입니다. 2024. 11. 12. 개정에서 이 항의 기간도 5년에서 10년으로 함께 늘었고, 앞서 본 부칙 제2조의 적용례도 제155조 제5항과 이 항을 한 묶음으로 적고 있습니다.

여기서 흔한 오해 하나를 짚어 둘 필요가 있습니다. 제155조 제5항 본문은 “1주택을 보유하는 자”끼리의 혼인으로 문언이 한정돼 있어 어느 한쪽이 주택 2채를 가진 상태로 혼인한 경우는 제5항 문언 밖입니다. 그렇다고 “집이 두 채면 아예 안 된다”로 단순화하면 틀립니다. 주택과 입주권·분양권이 섞인 조합은 제156조의2 제9항이 따로 받고 있기 때문입니다. 혼인 후에 제3의 주택을 새로 취득한 경우는 제5항 문언 밖이고, 다른 특례와의 중첩 적용 여부는 이번 검토에서 확인하지 못했습니다.

동거봉양 합가와 기산점이 다릅니다

혼인 합가와 동거봉양 합가는 기간이 둘 다 10년이지만 기산점이 다릅니다. 혼인 합가는 혼인한 날, 동거봉양 합가는 세대를 합친 날입니다. 같은 조에 나란히 있는 두 항이라 혼동하기 쉬운 지점입니다.

구분	혼인 합가	동거봉양 합가
근거 조문	시행령 제155조 제5항	시행령 제155조 제4항
기간	10년	10년
기산점	혼인한 날	세대를 합친 날
상대방 요건	각각 1주택 보유 (또는 1주택 보유 60세 이상 직계존속을 동거봉양하는 무주택자)	1주택 보유 60세 이상 직계존속 (배우자의 직계존속 포함, 직계존속 중 한 사람이 60세 미만인 경우 포함, 국민건강보험법 시행령 별표2 소정 요양급여를 받는 60세 미만 직계존속 포함)
입주권·분양권 포함 시	제156조의2 제9항 (10년)	제156조의2 제8항 (10년)
최근 개정	2024. 11. 12. (5년에서 10년)	조문 연혁상 2025. 12. 30.

표에서 실무상 먼저 확인할 칸은 기산점입니다. 혼인 합가는 혼인관계증명서의 혼인신고일 하나로 시작점이 고정되는 반면, 동거봉양 합가는 세대를 합친 날이 기준이어서 그 시점을 뒷받침할 자료를 따로 챙겨야 합니다. 직계존속의 나이라는 요건이 추가로 붙는 것도 동거봉양 쪽뿐입니다. 제155조 제4항에는 조문 연혁상 2025. 12. 30. 개정이 표시돼 있는데 바뀐 내용을 특정하지 못했으므로, 동거봉양 합가를 검토한다면 현행 제4항 전문을 직접 읽어 보는 편이 안전합니다.

혼인신고를 안 하면 어떻게 되나요?

이 특례는 혼인한 날을 기준으로 기간을 세기 때문에 혼인신고가 전제입니다. 사실혼 상태로 함께 살면서 각자 집을 보유하고 있다면 세대 판정 자체가 달라져 특례 적용이 어려울 수 있습니다. 결혼 자체에 붙는 세금 혜택은 결혼세액공제 2026에서 따로 다뤘으니, 혼인신고 시점을 정할 때 양도 계획과 함께 살펴보면 좋습니다.

매도 순서를 정하기 전에 확인할 것

이 글의 조문 해설은 판단의 출발점일 뿐이고, 실제 비과세 여부는 다음 다섯 가지 사실관계에서 결정됩니다.

• 혼인관계증명서상 혼인신고일: 10년의 기산점이 여기서 고정됩니다.
• 양도 예정일이 2024. 11. 12. 이후인지: 부칙 제2조의 적용례가 이 선을 기준으로 갈립니다.
• 각 주택의 취득 당시 조정대상지역 지정 여부: 거주 2년 요건이 추가로 발동하는지가 여기서 결정됩니다.
• 각 주택의 보유기간과 보유기간 중 거주기간: 비과세 성립(2년)과 장기보유특별공제 적용 범위(3년, 거주 2년)를 각각 따로 확인합니다.
• 입주권이나 분양권 보유 여부: 있으면 근거 조문이 제156조의2 제9항으로 옮겨 갑니다.

조문 원문은 국가법령정보센터에서 현행 소득세법 시행령 제155조와 제156조의2를 열어 확인할 수 있고, 사실관계가 걸치는 사안은 양도 계약 전에 국세청 상담센터에 확인해 두는 편이 안전합니다. 이 글은 2026년 11월 기준 조문을 바탕으로 작성했으며, 세법과 시행령은 매년 개정되므로 양도 시점의 현행 조문을 다시 확인해야 합니다.