전세사기 대응법, 결정 신청과 경매 유예는 창구가 다릅니다

전세사기 대응법은 시·도지사에게 전세사기피해자등 결정을 신청하는 것에서 시작하고, 피해주택에 경매가 걸려 있으면 매각기일 전까지 유예 신청을 넣는 일이 먼저입니다. 법제처 생활법령정보는 2026년 9월 15일 기준으로 결정 신청과 지원의 유효기간을 2027년 5월 31일까지로, 적용 대상을 2025년 5월 31일 이전에 최초로 임대차계약을 체결한 임차인으로 적고 있습니다. 문제는 창구가 하나가 아니라는 점입니다. 시·도지사, 국토교통부, 관할 법원과 세무서, 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터, 한국토지주택공사(LH)로 나뉘어 있어 기한도 기관마다 따로 돌아갑니다. 이 글은 어느 서류를 어디에 언제까지 넣어야 하는지만 다룹니다.

전세사기를 당한 직후 무엇부터 해야 하나요?

피해주택에 경매나 공매가 걸려 있는지 먼저 확인하고, 걸려 있다면 유예·정지 신청을, 아직 없다면 시·도지사에 낼 결정 신청 서류를 챙기는 순서입니다. 두 절차는 창구도 다르고 기한을 세는 기준도 다릅니다. 결정 신청은 유효기간이라는 긴 기한 안에서 움직이지만, 경·공매 쪽은 법원이 잡아 둔 하루가 마감이 됩니다.

법제처 생활법령정보와 주택도시보증공사 안내에 적힌 절차를 시간 순서로 늘어놓으면 일곱 단계가 됩니다.

순서	할 일	어디에
1	인도·주민등록·확정일자 상태와 최초 계약 체결일 확인	본인 서류
2	경·공매 개시 또는 집행권원 등 요건 사유 확보	법원·등기
3	전세사기피해자등 결정 신청 (서류 8종)	시·도지사
4	경·공매 유예·정지 신청	HUG 센터 접수 후 법원·세무서·자치단체
5	결정문 수령, 결정을 못 받으면 이의신청	국토교통부장관
6	우선매수권 양도 사전협의 후 LH 매입신청	HUG 센터(사전협의 대행) 후 LH
7	주거·금융·법률 지원 프로그램 신청	HUG 센터(피해확인서) 후 프로그램별 창구

순서는 이렇게 일곱 칸이지만, 각 칸의 마감은 서로 다른 기관이 쥐고 있고 세는 출발점도 제각각이어서 한 줄로 늘어놓을 수 없습니다. 4번과 6번은 법원이 잡은 매각기일 하나를 기준으로 거꾸로 세고, 5번은 결정문을 송달받은 날부터, 7번은 결정된 날부터(부득이한 사유로 3년 안에 신청하지 못했을 때만 절차 완료일부터) 세며, 3번만 달력에 고정된 날짜를 씁니다. 기관별 마감은 아래에서 한 표로 모았습니다.

1번은 기한이 아니라 자격 조건입니다. 최초 임대차계약이 2025년 5월 31일 이전에 체결된 경우에 특별법이 적용되므로, 계약서의 체결일을 먼저 확인하지 않으면 뒤의 여섯 칸이 모두 무의미해집니다.

피해자 결정 신청은 누구에게, 어떤 서류로 내나

결정신청서를 받는 곳은 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사, 즉 시·도지사이고, 법제처 생활법령정보가 적은 제출 서류는 여덟 가지입니다. 결정 자체는 국토교통부장관이 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 하고, 신청 접수와 결정 주체가 나뉘어 있는 구조입니다.

생활법령정보에 적힌 서류는 다음과 같습니다.

• 전세사기피해자등 결정신청서 (시행규칙 별지 제1호서식)
• 임대차계약서 사본
• 주민등록표 초본 (행정정보 공동이용에 동의하지 않은 경우)
• 경매·공매 개시 관련 서류 중 해당하는 것
• 판결정본 또는 지급명령 등 집행권원을 확인할 수 있는 서류
• 특별법 제3조 제1항 요건을 증명하는 서류
• 개인정보 수집·이용 동의서
• 법정대리인 또는 유족 증명서류와 위임장 (해당하는 경우)

여덟 가지 가운데 조건부 서류가 넷입니다. 주민등록표 초본은 행정정보 공동이용에 동의하면 빼도 되고, 경매·공매 개시 관련 서류와 집행권원 서류는 사건이 어느 쪽 사유로 요건을 채웠느냐에 따라 해당하는 것만 넣습니다. 법정대리인이 신청하거나 임차인이 사망해 유족이 신청하는 경우에만 마지막 서류가 붙습니다. 나머지 넷, 즉 결정신청서와 임대차계약서 사본, 제3조 제1항 요건 증명 서류, 개인정보 동의서는 사건 유형과 무관하게 들어가므로 이 넷을 먼저 떼어 두면 접수 시점을 앞당길 수 있습니다.

유형 1·2·3은 요건이 어떻게 다른가요?

유형 1은 네 가지 요건을 모두 갖춰야 하고, 유형 2는 보증금 5억원 이하 요건이 빠지며, 유형 3은 2명 이상 피해 요건이 빠집니다. 어느 유형으로 결정되느냐에 따라 뒤에 쓸 수 있는 절차가 달라지기 때문에, 신청 전에 어느 칸이 비어 있는지 확인해 둘 가치가 있습니다.

첫 번째 요건에 들어가는 확정일자와 전세권설정, 임차권등기는 효력과 비용이 서로 달라 혼동하기 쉽습니다. 세 가지의 차이는 전세권설정과 확정일자 중 무엇을 택할지에서 따로 다룹니다. 법제처 생활법령정보에 적힌 유형별 요건을 한 줄씩 맞춰 보면 빠지는 칸이 드러납니다.

요건	유형 1	유형 2 (유형 1의 일부 요건 충족)	유형 3 (유형 1의 일부 요건 충족)
① 인도 + 주민등록 + 확정일자	필요 (임차권등기·전세권설정 포함)	필요	필요 (인도·전입신고·확정일자)
② 보증금 5억원 이하	필요. 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억원의 범위에서 상향 조정 가능	불필요	필요
③ 2명 이상 보증금반환채권 미변제 피해 발생 또는 예상	필요	필요	불필요
④ 반환 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유	필요	필요	필요
경·공매 유예·정지 신청	가능 (법제처 유형별 지원 프로그램 표에 유형 1 표시, HUG 지원 대상자는 제2조제3호)	법제처 유형별 지원 프로그램 표에 표시 없음	법제처 유형별 지원 프로그램 표에 표시 없음
우선매수권 양도 사전협의	가능	제2조제4호 다목에 해당하면 가능	제2조제4호 다목에 해당하면 가능

표에서 빠지는 칸이 요건 완화를 뜻하지는 않습니다. 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인은 ① 또는 ③ 요건이 제외되므로, 같은 사건이라도 절차가 끝났는지에 따라 채워야 하는 칸 자체가 달라집니다. 법제처 생활법령정보는 세 유형을 특별법 제2조 제3호와 제4호로 묶어 구분하고, 유형별로 어느 호에 해당하는지는 따로 적지 않습니다. 신청 서식의 이름은 세 유형 모두 전세사기피해자등 결정신청서로 같습니다.

마지막 두 줄에서는 두 공식 안내의 표기 범위가 서로 다릅니다. 법제처 생활법령정보의 유형별 지원 프로그램 표는 경매·공매 유예정지와 우선매수권 부여, 경매·공매 완료 임차인 지원을 유형 1 칸에만 표시하고 유형 2와 유형 3 칸은 비워 두었습니다. 반면 HUG 는 우선매수권 양도의 지원 요건을 제2조제3호 전세사기피해자와 제2조제4호 다목 전세사기피해자등으로 함께 적고, 경·공매 유예·정지의 지원 대상자는 제2조제3호만 적습니다. 우선매수권 쪽은 HUG 안내가 더 넓고, 유예·정지 쪽은 두 안내가 같은 범위라는 뜻입니다. 다만 유형 2와 유형 3 가운데 어느 쪽이 제2조제4호 다목인지는 두 안내 모두 유형 번호로 풀어 적지 않아, 우선매수권 양도 사전협의가 열리는 쪽은 본인 결정문에 적힌 근거 조항을 보고 판단해야 합니다.

보증·보험에 가입했다면 특별법 대상에서 빠집니다

특별법 제3조 제2항은 다른 수단으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 임차인을 적용 대상에서 제외합니다. 요건을 모두 갖추고도 이 조항에 걸리면 결정을 받지 못하므로, 신청 전에 본인이 제외 사유에 들어가는지부터 가려야 합니다.

제외되는 경우는 셋입니다. 임차보증금 반환 보증이나 보험에 가입해 전액 반환이 가능한 경우, 주택임대차보호법 제8조 제1항과 관련해 최우선변제가 가능한 보증금 일정액에 해당하는 경우, 대항력과 우선변제권을 행사해 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우입니다. 세 가지 모두 특별법의 지원 없이도 보증금이 돌아올 수 있는 상황을 전제로 합니다.

여기서 기준이 되는 말은 전액입니다. 보증에 가입했더라도 보증 범위가 보증금의 일부에 그치거나 보증사고 요건을 채우지 못해 이행이 거절된 상태라면, 전액 반환이 가능한 경우에 해당하는지가 사건마다 달라집니다. 어느 쪽인지는 위원회 심의에서 가려지는 사항이므로, 보증 가입 사실만으로 신청을 포기하기보다 가입 서류와 보증사고 통지 내역을 모아 접수 단계에서 함께 내는 편이 안전합니다.

경매가 이미 시작됐으면 기한이 먼저 움직입니다

경매는 매각기일 전까지, 공매는 매각결정기일 전까지 서류가 관할 기관에 도달해야 하고, 유예 기간은 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다. 접수 창구는 HUG 전세피해지원센터이지만, 실제로 경매를 멈추는 일은 관할 지방법원이, 공매를 멈추는 일은 피해주택을 압류한 관할 세무서나 피해주택 소재지 관할 자치단체가 맡습니다. 근거는 특별법 제17조부터 제19조이고, 유예 기간은 제17조 제4항에 적혀 있습니다. 사유가 해소되지 않으면 직권 또는 신청으로 연장할 수 있습니다.

HUG 안내가 적은 제출 서류는 일곱 가지입니다.

• 개인정보 동의서
• 경매 유예 신청서 또는 공매 유예·정지 신청서
• 피해자 결정문 사본
• 임대차계약서 사본
• 본인서명사실확인서 또는 인감증명서
• 신분증 사본
• 경매개시 결정문 사본 또는 공매통지서 사본

접수는 서류를 지참해 센터를 방문하는 대면 방식과, 전 서류를 등기우편으로 보내는 비대면 방식 두 가지입니다. 기한이 접수일이 아니라 서류가 관할 기관에 도달한 날을 기준으로 적혀 있다는 점이 등기우편을 택할 때 걸림돌이 됩니다. 매각기일이 며칠 남지 않았다면 우편 소요일을 빼고 날짜를 세야 합니다.

지원 대상에 관해 HUG 안내는 특별법 제2조제3호의 전세사기피해자로 결정된 자라고 적고 있습니다. 결정이 나기 전 단계에서 긴급하게 유예를 신청할 수 있는지는 이 안내에서 확인되지 않습니다. 결정 절차와 매각기일이 겹쳐 있다면 관할 센터에 직접 확인하는 것 말고는 공개 자료로 답을 찾을 방법이 없습니다.

같은 사건에서 기관마다 맡는 일과 기한이 다릅니다

하나의 전세사기 사건에 시·도지사, 국토교통부장관, 법원, 세무서나 자치단체, HUG, LH, 기금수탁은행이 각각 다른 일을 맡고 기한도 따로 셉니다. 창구를 헷갈리면 서류가 반송되는 사이에 기한이 지나갑니다.

공개 안내에 적힌 역할과 기한을 기관별로 나누면 다음과 같습니다.

기관	이 사건에서 맡는 일	기한
시·도지사 (특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사)	전세사기피해자등 결정신청서 접수 (서류 8종)	결정 신청·지원 유효기간 2027년 5월 31일까지
국토교통부장관	전세사기피해지원위원회 심의·의결을 거친 결정, 이의신청 처리	이의신청은 결정을 송달받은 날부터 30일 이내
관할 지방법원 (경매)	경매 유예·정지 집행	매각기일 전까지 서류 도달
피해주택을 압류한 관할 세무서 또는 피해주택 소재지 관할 자치단체 (공매)	공매 유예·정지 집행	매각결정기일 전까지 서류 도달
HUG 전세피해지원센터	경·공매 유예·정지 접수, 우선매수권 양도 사전협의 신청 대행, 피해확인서 발급	유예 기간은 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내 (특별법 제17조 제4항). 사유가 해소되지 않으면 직권 또는 신청으로 연장 가능. 피해확인서로 신청하는 지원 프로그램은 결정된 날부터 3년 이내. 경·공매 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 안에 신청할 수 없는 경우에는 절차 완료일부터 1년 이내 (특별법 제14조의2)
LH 지역본부	우선매수권 양수, 피해주택 매입 후 공공임대 공급 (특별법 제25조)	매입신청 서류가 경·공매 매각기일 7일 전까지 LH 도달. 위반건축물 양성화가 필요하면 사전협의 결과 통보일부터 2주 이내 제출
기금수탁은행 (우리·국민·신한·하나·농협)	피해확인서 유형 ①② 대상 금융지원(무이자 제외) 대출 신청 접수	제14조의2 지원 신청 기한의 적용 여부는 확인 안 됨. 대출 자체의 신청 기한도 확인 안 됨. 세부 요건은 주택도시기금 안내 확인 필요

표에서 가장 오해가 생기는 칸은 HUG 줄입니다. HUG 센터는 우선매수권 양도 사전협의 신청만 대행하고, 그 뒤 절차는 LH와 피해자 사이에서 진행됩니다. 접수를 대행해 준다는 말이 LH 단계까지 맡아 준다는 뜻은 아닙니다. 다가구주택처럼 임차인이 여럿인 주택에는 조건이 하나 더 붙습니다. 2인 이상이 전세사기피해자로 결정되고 2인 이상이 사전협의를 신청해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력이 있는 피해자는 대항력을 포기해야 한다는 점도 사전협의 전에 알고 있어야 하는 대목입니다. 사전협의를 준비하는 사이 매각기일이 임박했다면 순서를 바꿔 경·공매 유예·정지 신청을 먼저 넣습니다. 우선매수권과 LH 매입 지원의 내용은 전세사기 피해자 지원과 우선매수권에서 이어서 볼 수 있습니다.

HUG 피해확인서와 특별법 피해자 결정은 다른 트랙인가요?

판단 주체와 기준, 쓰이는 곳이 모두 달라 하나로 다른 하나를 대신할 수 없습니다. 피해확인서는 HUG 전세피해지원센터가 전세금 미반환 비율을 기준으로 발급하고, 특별법 피해자 결정은 국토교통부장관이 제2조 제3호와 제4호 요건으로 판단합니다.

피해확인서 유형 ①은 임차권등기 완료를 요건에 두고 있어, 등기가 끝나지 않으면 이 트랙 자체가 열리지 않습니다. 임차권등기명령의 신청 절차와 비용은 임차권등기명령으로 보증금을 지키는 방법에서 다룹니다. 두 트랙의 기준을 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다.

구분	HUG 전세피해확인서	특별법 전세사기피해자등 결정
판단 주체	HUG 전세피해지원센터	국토교통부장관 (전세사기피해지원위원회 심의·의결)
기준	유형 ① 계약 종료 후 전세금 30% 이상 미반환 + 임차권등기 완료 / 유형 ② 경·공매 낙찰로 임차권이 소멸했으나 전세금의 전부 또는 일부(30% 이상) 미수령 / 유형 ③ 허위 또는 비정상 계약(신탁사기·이중계약 등)으로 30% 이상 미반환	제2조 제3호·제4호 요건 (유형 1 기준으로 인도·주민등록·확정일자, 보증금 5억원 이하, 2명 이상 피해, 반환 의사가 없었다고 의심할 상당한 이유. 유형별 차이는 위 요건 표)
보증 가입자 취급	전세보증금반환보증 또는 임대보증금(전부보증) 가입에 따른 보증이행예정자 제외	특별법 제3조 제2항에 따라 보증·보험으로 전액 반환이 가능하면 적용 제외
쓰이는 곳	주거지원, 금융지원(저리·무이자·대환), 법률지원 신청	경·공매 유예·정지, 우선매수권 양도, 조세채권 안분
교차 적용	특별법 제2조제3호·제4호 해당자는 위 유형에 해당하지 않아도 지원프로그램 이용 가능 (프로그램별 세부요건은 충족 필요)	해당 없음
금융지원 창구	유형 ①② 는 기금수탁은행(우리·국민·신한·하나·농협)에 대출 신청 가능	확인 안 됨

교차 적용 줄이 두 트랙을 잇는 유일한 통로입니다. 특별법 결정을 받은 사람은 피해확인서 유형에 들어가지 않더라도 지원프로그램을 이용할 수 있지만, 프로그램별 세부요건은 따로 충족해야 하므로 결정문 한 장이 모든 지원의 문을 여는 구조는 아닙니다.

결정을 못 받았거나 늦었을 때 남는 기한

이의신청은 결정문을 송달받은 날부터 세고, 지원 신청은 결정된 날부터 세며, 경·공매 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 안에 신청할 수 없을 때만 절차가 완료된 날부터 셉니다. 기산점이 이렇게 갈려 같은 사건에서 마감이 여러 줄로 돌아가므로, 결정문을 받은 날과 결정문에 적힌 결정일, 경·공매 절차가 끝난 날을 각각 적어 두어야 합니다.

결정을 받지 못한 경우에 남는 길은 이의신청입니다. 특별법 제15조 제1항·제2항은 결정에 이의가 있는 신청인이 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있도록 정하고 있습니다. 우편물을 늦게 확인하면 그만큼 남은 날이 줄어듭니다.

결정을 받은 경우에는 반대로 지원 쪽 기한이 열립니다. 특별법 제14조의2는 지원 신청 기한을 전세사기피해자등으로 결정된 날부터 3년 이내로 정하고, 경매 또는 공매 절차의 진행 등 부득이한 사유로 그 기간 안에 신청할 수 없는 경우에는 절차가 완료된 날부터 1년 이내로 둡니다. 경·공매가 진행돼 3년 안에 신청하지 못한 사건이라면 1년이 실제 마감이 된다는 뜻입니다. 경·공매가 있었다는 사실만으로 3년이 1년으로 줄어드는 것은 아닙니다. 여기에 결정 신청과 지원의 유효기간 2027년 5월 31일이 전체 기한의 바깥 테두리로 걸려 있습니다.

이의신청과 별개로 형사 절차를 이어가는 경로도 있습니다. 고소장을 어디에 내고 수사 결과에 어떻게 다투는지는 전세사기 형사고소 절차와 기한에서 조문 기준으로 다룹니다. 민사 쪽에서 지급명령이나 반환소송으로 집행권원을 확보하는 길도 남아 있는데, 어느 경로가 사건에 맞는지는 사실관계에 따라 갈리므로 대한법률구조공단이나 변호사 상담으로 확인해야 합니다.

지금 달력에 적어둘 날짜

가장 먼저 확정해야 하는 날짜는 본인 손에 있는 서류에 적혀 있습니다. 최초 임대차계약 체결일은 특별법 적용 여부를, 경·공매 사건의 매각기일 또는 매각결정기일은 유예 신청과 LH 매입신청의 역산 기준을, 결정문의 송달일은 이의신청의 기산점을, 결정일과 경·공매 절차 완료일은 지원 신청의 기산점을 가릅니다. 이 날짜들을 계약서와 법원 송달 서류, 결정문, 그리고 경·공매가 끝난 사건이라면 매각허가결정이나 배당 관련 서류에서 각각 옮겨 적고 나면 어느 기관에 먼저 가야 하는지가 정해집니다.

날짜를 확정한 뒤 확인할 곳은 두 군데입니다. 결정 신청의 서류와 접수 방법은 거주지 관할 시·도의 안내로, 경·공매 유예·정지와 우선매수권 양도의 접수 방법은 HUG 전세피해지원센터로 확인합니다. 유형 2와 유형 3의 다목 해당 여부, 결정 전 긴급 유예 가능 여부, 피해확인서 발급에 걸리는 기간처럼 두 안내가 답하지 않는 항목은 센터 상담에서 함께 물어 두면 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 법제처 생활법령정보(2026년 9월 15일 기준)와 주택도시보증공사의 공식 안내에 적힌 내용을 따랐습니다. 법제처 생활법령정보는 이 안내가 2026년 11월 13일 시행 개정 사항을 아직 반영하지 않았다고 상단에 적고 있습니다. 법령 개정이나 후속 지침으로 기한과 요건이 바뀔 수 있으므로 신청 직전에 원문을 다시 확인하시기 바랍니다. 요건을 충족하면 결정 대상이 되고 각 절차의 신청이 가능하다는 범위까지만 설명한 글이며, 보증금 회수 결과를 보장하지 않습니다. 개별 사건의 판단은 관할 기관과 전문가 상담으로 확인하시기 바랍니다.