전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1까지 차액을 지원

전세사기 최소보장제는 경·공매가 끝난 뒤 회수한 금액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 지원하는 제도로, 2026년 11월 13일부터 시행됩니다. 국토교통부는 2026년 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 일부개정안을 의결했습니다. 근거 조항은 2026년 5월 12일 공포된 법률 제21634호에 신설된 제25조의9부터 제25조의12까지입니다. 대상은 전세사기피해자로 결정된 임차인이고, 신탁사기 등 무권계약자에게는 경·공매가 끝나기 전에 주는 선지급금이 따로 있습니다. 지급과 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)에 위탁됩니다. 이 글의 수치와 절차는 2026년 10월 기준으로 공개된 자료에 적힌 내용입니다.

최소보장제는 보증금의 3분의 1에 모자란 만큼을 채웁니다

최소보장금은 임차보증금의 3분의 1에 해당하는 금액이고, 실제로 손에 들어오는 최소지원금은 그 기준선에서 이미 회수한 금액을 뺀 차액입니다. 이름이 둘로 나뉘어 있다는 점이 이 제도를 읽는 출발점입니다.

최소보장금은 금액이 아니라 선입니다. 임차인이 경·공매와 채권 변제를 거쳐 어디까지 회복했는지와 무관하게, 보증금의 3분의 1이라는 지점을 먼저 그어 둡니다. 그 선 아래에 머물러 있으면 모자란 만큼을 메워 주고, 선 위로 이미 올라와 있으면 메울 것이 없습니다. ‘보장’이라는 말이 전액 지급으로 읽히기 쉽지만, 제도가 세우는 것은 하한선이고 지급되는 것은 부족분입니다.

신설된 네 개 조문도 이 순서대로 붙어 있습니다. 제25조의9부터 제25조의12까지는 최소보장 제도의 도입, 최소보장금의 선지급, 선지급금 등의 반납 절차, 관련 조사와 정보 수집 근거를 각각 담고 있습니다. 지급으로 끝나는 제도가 아니라 반납과 조사가 조문으로 함께 들어왔다는 뜻입니다.

내 보증금이면 최소보장금이 얼마인가요?

최소보장금은 임차보증금에 3분의 1을 곱한 금액이라 보증금만 알면 바로 나오고, 1억원이면 약 3,333만원, 1억 5,000만원이면 5,000만원, 3억원이면 1억원입니다. 다만 여기까지는 기준선일 뿐이고, 실제 지급액은 이미 회수한 금액을 빼야 나옵니다.

보증금별로 기준선이 얼마가 되고 회수액에 따라 차액이 어떻게 달라지는지 네 가지 경우로 계산했습니다.

임차보증금	최소보장금(보증금 × 1/3)	이미 회수한 금액(가정)	최소지원금(차액)
1억원	약 3,333만원	1,000만원(배당금만)	약 2,333만원
1억 5,000만원	5,000만원	3,000만원(배당 2,000만 + 경매차익 1,000만)	2,000만원
2억원	약 6,667만원	5,000만원	약 1,667만원
3억원	1억원	1억 2,000만원	0원

‘이미 회수한 금액’ 칸은 계산 과정을 보여 주기 위해 넣은 가정값입니다. 실제 배당금과 경매차익은 선순위 채권 규모와 낙찰가에 따라 사건마다 달라지므로, 같은 보증금이라도 차액은 사건마다 다르게 나옵니다. 네 번째 줄이 이 표에서 가장 중요한 칸입니다. 보증금 3억원인 임차인이 1억 2,000만원을 회수했다면 기준선 1억원을 이미 넘겼으므로 최소지원금은 0원이 되고, 보증금이 크다는 사실 자체가 더 많은 지원으로 이어지지 않습니다. 1억 5,000만원 줄은 국토교통부가 발표한 예시와 같은 값으로, 배당금 2,000만원과 경매차익 1,000만원을 합친 3,000만원에 2,000만원이 더해져 5,000만원까지 회복됩니다.

최소지원금은 어떻게 계산되나요?

최소보장금에서 네 가지 항목을 빼고 남은 금액이 최소지원금입니다. 법제처 국가법령정보센터에 실린 법률 제21634호의 개정이유는 이 구조를 “전세사기피해자가 대항력 또는 우선변제권을 행사하여 받은 금액 등의 총합이 최소보장금에 미치지 못할 경우 그 부족분을 지원하는 ‘최소보장 제도’를 도입하고”라고 적고 있습니다.

최소보장금에서 빼는 항목은 대항력 또는 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액입니다. 네 가지를 모두 더한 뒤 기준선과 비교하는 방식이라, 어느 한 항목만 보고 지원 여부를 가늠할 수 없습니다.

빼는 항목이 넷이라는 점은 실제 금액에서 적지 않은 차이를 만듭니다. 경매 배당금처럼 통장에 들어온 돈만 차감하는 것이 아니라, 임대료 지원액처럼 현금으로 받지 않은 혜택까지 회복한 금액으로 집계되기 때문입니다. 공공임대에 거주하면서 임대료 지원을 받아 온 임차인이라면 그 누적액이 차액을 줄이는 쪽으로 작용합니다. 같은 보증금, 같은 배당금이어도 이 항목에서 결과가 갈릴 수 있습니다.

최소지원금과 선지급금은 무엇이 다릅니까?

최소지원금은 경·공매 등 처분 절차가 끝난 뒤 부족분을 주는 금액이고, 선지급금은 신탁사기 등 무권계약자에게 절차가 끝나기 전에 먼저 주는 금액입니다. 둘은 별개의 돈이 아니라 같은 최소보장금을 언제 어떤 방식으로 주는지의 차이입니다.

두 제도는 대상과 지급 시점, 산정에서 빼는 항목, 사후 정산 여부가 각각 다릅니다.

구분	최소지원금	선지급금
대상	전세사기피해자(피해자 결정문 보유)	신탁사기 등 무권계약자
지급 시점	경·공매 등 처분 절차 완료 이후	경·공매 등 종료 전
신청 가능 시기	매입 요청 시 경매차익 산정 완료 후, 그 외 처분 절차 완료 후	LH 매입 완료 전 또는 처분 완료 전까지
산정에서 빼는 항목	대항력·우선변제권 행사액, 임차보증금반환채권 변제액, 경매차익, 임대료 지원액	임차보증금반환채권 변제액, 선지급 전까지의 임대료 지원액 등
사후 정산	해당 없음	추가 회수액 등을 고려해 정산
비율·한도	최소보장금(보증금 1/3)이 상한	확인 안 됨

표에서 갈라지는 지점은 ‘사후 정산’ 줄입니다. 최소지원금은 회수액이 모두 확정된 뒤에 계산하므로 한 번 산정하면 그것으로 끝나지만, 선지급금은 회수액이 확정되지 않은 단계에서 먼저 나가기 때문에 뒤에 정산이 붙습니다. 받는 시점이 빠른 대신 금액이 나중에 조정될 수 있는 구조라는 뜻입니다. 선지급금의 비율과 한도 칸은 2026년 10월 기준 공개 자료에서 확인되지 않아 비워 두었습니다.

신청 시점은 피해주택 매입을 요청했는지로 갈립니다

최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우에는 경매차익 산정이 완료된 이후에, 그 외에는 피해주택 처분 절차가 완료된 이후에 신청할 수 있습니다. 같은 제도인데도 임차인이 선택한 경로에 따라 신청이 열리는 날이 달라집니다.

두 갈래로 나뉘는 이유는 경매차익이라는 항목에 있습니다. 매입을 요청한 사건에서는 LH가 피해주택을 사들이는 과정에서 경매차익이 산정되고, 그 금액이 정해져야 최소보장금에서 빼야 할 금액이 확정됩니다. 매입을 요청하지 않은 사건에서는 피해주택이 제3자에게 처분되는 절차가 모두 끝나야 회수액이 확정됩니다. 어느 쪽이든 ‘빼야 할 금액이 확정된 날’이 신청의 출발점이라는 점은 같습니다. 피해주택 매입을 요청하는 경로와 우선매수권의 관계는 전세사기 피해자 지원과 우선매수권에서 따로 다룹니다.

선지급금은 시간의 방향이 반대입니다. LH 매입이 완료되기 전 또는 처분 절차가 완료되기 전까지가 신청 기간이므로, 절차가 끝나 버리면 선지급금을 신청할 창구는 닫히고 최소지원금 쪽으로 넘어갑니다. 신탁사기 사건이라면 절차가 어디까지 진행됐는지가 두 제도 중 어느 쪽을 쓸 수 있는지를 가릅니다.

제출 서류 6가지와 결정까지 90일

신청에는 서류 여섯 가지가 들어가고, LH는 신청일부터 90일 이내에 결정해 통지하며 부득이한 경우 한 차례 30일 이내에서 연장할 수 있습니다. 서류 목록을 보면 왜 신청 시점이 처분 절차 완료 이후로 묶여 있는지가 드러납니다.

여섯 가지 서류가 각각 어느 단계에서 만들어지는지로 나눠 보면 다음과 같습니다.

제출 서류	만들어지는 단계
피해자 결정문	전세사기피해자 결정 단계
임대차계약서 사본	임대차계약 체결 단계
주민등록표 초본	전입신고 등 주민등록 단계
피해주택의 등기사항전부증명서	등기 단계
배당표 또는 배분계산서	경·공매 배당·배분 단계
임대보증금반환채권 변제 관련 서류	채권 변제 단계

여섯 가지 가운데 앞의 넷은 피해자 결정과 계약, 등기만 끝나 있으면 미리 준비할 수 있는 서류입니다. 반면 배당표 또는 배분계산서와 채권 변제 관련 서류는 경·공매 배당이나 채권 변제가 실제로 이루어지기 전에는 존재하지 않습니다. 회수액을 증명하는 서류 두 종이 뒤늦게 만들어지기 때문에, 신청 시점도 그 서류가 나오는 때를 기다리는 구조가 됩니다. 채권 변제 서류가 만들어지기까지 앞단에서 밟는 임차권등기명령과 내용증명, 보증보험, 반환소송은 전세보증금을 못 받았을 때의 법적 절차에서 다룹니다.

결정 이후의 기한도 숫자로 정해져 있습니다. LH는 신청일부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지하고, 부득이한 경우에만 한 차례 30일 이내에서 연장합니다. 결정에 다툴 일이 있으면 통지받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 90일과 30일은 세는 출발점이 서로 달라서, 신청한 날과 통지받은 날을 따로 적어 두어야 남은 날을 잘못 세지 않습니다.

받은 뒤에 돌려줘야 하는 경우가 있나요?

지급받은 뒤 임차보증금을 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 반납해야 하며, 이를 위반하면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만원까지 과태료가 부과됩니다. 신설 조문에 선지급금 등의 반납 절차와 조사·정보 수집 근거가 함께 들어온 것도 이 때문입니다.

반납 가능성은 두 제도에서 무게가 다릅니다. 최소지원금은 회수액이 확정된 뒤에 산정하므로 뒤늦게 큰 금액이 들어올 여지가 상대적으로 작습니다. 선지급금은 애초에 회수액이 확정되지 않은 단계에서 나가고 추가 회수액 등을 고려해 정산하는 구조라, 받은 금액이 조정될 상황이 제도 안에 예정돼 있습니다. 선지급금을 먼저 받는 쪽을 택한다면 정산 가능성을 전제로 금액을 바라보는 편이 맞습니다.

과태료의 위반 횟수별 금액은 2026년 10월 기준 공개 자료에서 확인되지 않습니다. 확인되는 것은 상한이 3,000만원이라는 점과, 금액이 위반 횟수에 따라 달라진다는 점까지입니다.

시행 전인 지금 할 수 있는 일

2026년 11월 13일 전에는 접수 창구가 없으므로, 할 수 있는 일은 산정에서 빼는 항목의 금액을 증명할 서류를 미리 모아 두는 쪽에 있습니다. 최소지원금은 보증금만으로 정해지지 않고 회수액을 빼야 나오기 때문에, 회수액을 모르는 상태에서는 받을 금액도 가늠할 수 없습니다.

• 피해자 결정문에 적힌 결정일과 근거 조항. 결정을 아직 받지 않았다면 결정 신청과 지원의 유효기간이 2027년 5월 31일까지라는 점이 먼저 걸립니다. 결정 신청 창구와 경·공매 유예의 기한은 전세사기 대응 기한과 창구 구분에 정리돼 있습니다
• 배당표 또는 배분계산서에 적힌 실제 수령액. 통장에 들어온 금액과 배당표의 금액이 다른 경우가 있어 서류 쪽 숫자를 기준으로 봐야 합니다
• 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 변제 시점
• 공공임대 등에서 임대료 지원을 받고 있다면 그 누적액. 현금으로 받지 않았어도 차감 항목에 들어갑니다
• 피해주택 매입을 요청했는지 여부. 신청이 열리는 날이 이 선택으로 갈립니다

형사 절차는 이 제도와 창구가 다릅니다. 고소와 수사는 최소지원금 산정에 직접 들어가는 항목이 아니고 접수처도 별개여서, 전세사기 형사고소 절차와 최소보장제 신청 준비는 따로 돌리는 편이 혼선을 줄입니다.

아직 공개되지 않은 부분

2026년 10월 기준으로 공개된 자료만으로는 답을 찾을 수 없는 항목이 다섯 가지 남아 있습니다. 미확인 항목을 확인된 사실과 섞어 두면 금액을 잘못 계산하게 되므로, 어디까지가 공개된 범위인지를 구분해 둘 필요가 있습니다.

확인되지 않는 것은 과태료의 위반 횟수별 금액, 선지급금의 지급 비율과 한도, 선지급 정산의 구체적인 산식, 지원 대상에서 빠지는 사유, 그리고 2026년 11월 13일 전에 피해자로 결정된 사람에게 이 제도가 어떻게 적용되는지입니다. 인터넷에 돌아다니는 제외 사유 목록이나 비율 수치는 정책브리핑과 법제처 개정이유에서 확인되지 않아 이 글에 넣지 않았습니다.

이 다섯 가지를 확인할 곳은 제도를 소관하는 부처입니다. 국토교통부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과(044-201-5234)가 문의처이고, 시행일인 2026년 11월 13일을 지나면 시행령과 하위 지침의 조문이 공개되므로 그때 법제처 국가법령정보센터에서 조문을 직접 확인하는 방법도 있습니다. 보증금과 배당표 금액을 손에 쥐고 있으면 통화 한 번으로 본인 사건의 차액이 얼마인지까지 물을 수 있습니다.

이 글은 2026년 10월 기준으로 대한민국 정책브리핑(2026년 10월 6일)과 법제처 국가법령정보센터의 법률 제21634호 개정이유에 적힌 내용을 따랐습니다. 시행령과 하위 지침, 법령 개정으로 금액 산정 방식과 기한이 바뀔 수 있으므로 신청 직전에 원문을 다시 확인하시기 바랍니다. 요건을 충족하면 지원 대상이 된다는 범위까지만 설명한 글이며, 개별 사건의 지급 여부와 금액은 한국토지주택공사의 결정과 소관 부처 안내로 확인해야 합니다.