전세사기 피해자 지원 총정리, 우선매수권부터 LH 매입까지 (2026)

전세사기, 당하면 무엇부터 해야 하나요?

보증금을 돌려받지 못할 상황에 놓이면 머릿속이 하얘진다. 그런데 전세사기는 개인이 혼자 소송으로 풀기 전에, 국가가 마련한 별도의 안전망이 있다. 바로 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’이다.

이 법의 출발점은 피해자로 인정받는 것이다. 인정을 받아야 우선매수권, LH 매입, 저리 대출 같은 지원의 문이 열린다. 반대로 말하면, 아무리 억울해도 인정 절차를 밟지 않으면 특별법상 지원은 받을 수 없다.

집을 계약하기 전 위험을 걸러내는 방법은 깡통전세 피하는 법에 정리해 두었다. 이 글은 이미 피해가 발생했거나 의심되는 상황에서 무엇을 할 수 있는지에 초점을 맞춘다.

피해자로 인정받는 요건은 무엇인가요?

특별법은 시행 초기 여섯 가지 요건을 두었다가, 문턱이 높다는 지적에 따라 현재는 대체로 네 가지를 함께 본다. 아래는 대표 기준이며, 실제 인정은 전세사기피해지원위원회의 심사로 최종 결정된다.

요건	핵심 내용
대항력·확정일자	집에 실제 거주하며 전입신고를 마치고 확정일자를 받았을 것 (임차권등기·전세권 설정 포함)
보증금 한도	원칙적으로 3억원 이하, 위원회가 사정에 따라 최대 5억원까지 상향
다수 피해	여러 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 났거나 예상될 것
미반환 의도	임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 뜻이 없었다고 의심할 사정이 있을 것

표의 요건은 ‘전부 완벽하게’ 맞아야만 되는 것은 아니다. 예컨대 보증금이 한도를 살짝 넘거나 대항력에 흠이 있어도, 피해 정황이 뚜렷하면 위원회가 사정을 참작하는 경우가 있다. 그러니 스스로 판단해 미리 포기하지 말고 일단 신청해 심사를 받아보는 편이 낫다. (국토교통부)

임대인이 보증금을 안 주는데 아직 피해자 인정까지는 이르지 않은 단계라면, 임차권등기명령으로 대항력을 지키는 조치를 먼저 해두는 것이 좋다.

우선매수권, 살던 집을 지키는 카드

피해자로 인정되면 얻는 첫 번째 무기가 우선매수권이다.

전세사기 주택은 대개 경매나 공매로 넘어간다. 이때 우선매수권이 있으면, 다른 사람이 최고가로 낙찰받더라도 피해자가 그 낙찰가와 같은 금액으로 먼저 그 집을 살 수 있다. 낯선 낙찰자에게 집을 빼앗기지 않고, 원한다면 살던 집을 내 것으로 만들 수 있는 길이다.

물론 낙찰 대금을 마련해야 하는 부담은 남는다. 이 부담을 덜어주는 것이 뒤에서 설명할 경락자금 대출이다.

LH 매입, 사고 싶지 않다면

집을 직접 사는 게 부담스럽거나 그 집에 계속 살 마음이 없는 경우도 있다. 그럴 때는 우선매수권을 LH(한국토지주택공사)에 넘길 수 있다.

LH가 그 권리를 넘겨받아 피해주택을 사들이면, 그 집은 공공임대주택으로 바뀐다. 피해자는 이 집에 시세보다 크게 낮은 임대료로 계속 거주할 수 있다. 당장 목돈 없이도, 이사 스트레스 없이 주거를 지키는 방식이다.

즉 피해자는 두 갈래 중에서 고를 수 있다.

• 직접 매수: 우선매수권으로 낙찰받아 내 집으로 (경락자금 대출 지원)
• LH 매입: 권리를 LH에 넘기고 공공임대로 저렴하게 계속 거주

어느 쪽이 유리한지는 그 집의 시세, 대출 여력, 계속 거주 의사에 따라 갈린다. 신청 상담 때 두 경로의 조건을 모두 비교해 보고 결정하는 것이 좋다.

돈 문제는 어떻게 도와주나요?

세 번째 축은 금융 지원이다. 크게 두 갈래다.

1. 경락자금 대출: 우선매수권으로 집을 낙찰받을 때 필요한 자금을 낮은 금리로 빌려준다. 디딤돌대출 등과 연계된다.
2. 최우선변제금 상당액 무이자 대출: 경매가 끝난 뒤에도 돌려받지 못한 최우선변제금만큼을 일정 기간 무이자로 빌려준다. 당장의 주거비 공백을 메우는 용도다.

여기에 더해, 기존에 받아둔 높은 금리의 전세대출을 낮은 금리 상품으로 갈아타도록 돕는 대환 지원도 함께 운영된다. 사기를 당한 것도 억울한데 이자 부담까지 그대로 지는 상황을 막자는 취지다.

전세사기가 아니라 단순히 보증금 반환이 늦어지는 일반적인 분쟁이라면, 특별법보다 보증금 못 받았을 때 법적 절차를 먼저 따르는 편이 맞다. 애초에 계약 단계에서 전세보증보험에 가입해 두면 이런 위험 자체를 크게 줄일 수 있다.

신청은 어디서, 언제까지 하나요?

신청 창구는 두 곳이다.

• 온라인: 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 접수
• 오프라인: 주소지 관할 시·도청 방문 접수

서류 준비가 막막하다면 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터에서 상담을 받을 수 있다. 임대차계약서, 확정일자 확인 자료, 전입세대 확인서, 경매·공매 진행 서류 등이 필요하다.

한 가지 꼭 기억할 점은, 특별법이 한시법이라 신청 기한이 정해져 있다는 것이다. 그동안 기한이 여러 차례 연장되어 왔지만, 언제까지나 열려 있는 창구는 아니다. 피해가 의심되는 순간 지원관리시스템이나 지자체에서 현재 유효한 신청 기한과 적용 대상 계약 시점을 먼저 확인하고, 늦지 않게 접수하는 것이 가장 중요하다.

정리하면

전세사기 피해는 혼자 감당하기엔 너무 무거운 일이지만, 특별법이라는 사다리가 놓여 있다. 순서를 한 번 더 짚으면 이렇다. 먼저 피해자로 인정받고, 그다음 상황에 맞게 우선매수권으로 집을 지키거나 LH 매입으로 계속 거주하며, 그 과정을 경락자금·최우선변제금 대출로 뒷받침받는 구조다. 요건이 애매해 보여도 일단 신청해 심사를 받아보는 것, 그리고 신청 기한을 놓치지 않는 것, 이 두 가지가 지원을 받느냐 마느냐를 가른다.