전세 보증금 월세로 바꾸면 월 얼마? 전월세전환율 계산법 (2026)

전세를 반전세나 월세로 돌리자는 이야기가 나오면 세입자든 집주인이든 가장 먼저 막히는 게 “그래서 월세를 얼마로 하면 되냐”입니다. 전세보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 ‘전환하는 보증금 × 전월세전환율 ÷ 12’로 계산하고, 이 전환율은 주택임대차보호법상 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값과 연 10% 중 낮은 쪽을 넘을 수 없습니다. 2026년 7월 기준으로 계산하면 상한은 4.75%입니다. 계산 공식과 실제 예시, 주의할 점을 국토교통부·한국부동산원 자료로 정리했습니다. (2026년 7월 기준)

이 글은 주택임대차보호법과 국토교통부 안내를 바탕으로 일반적인 계산 기준을 정리한 것입니다. 개별 계약의 유효성이나 분쟁 판단은 사안마다 달라질 수 있으니, 다툼이 생기면 임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(국번없이 132) 상담을 함께 이용하시기 바랍니다.

전월세전환율은 어떻게 계산하나요?

전세보증금 중 월세로 돌리는 금액에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 한 달 월세가 나옵니다. 전세 전체를 월세로 바꾸는 경우도 있고, 보증금 일부만 남기고 나머지를 월세로 돌리는 반전세도 흔합니다.

예를 들어 전세보증금 3억원짜리 집에서 보증금 1억원만 남기고 2억원을 월세로 전환한다고 해보겠습니다. 전환 대상 금액은 2억원이고, 여기에 전환율 4.75%를 곱하면 연 950만원, 이걸 12로 나누면 월 약 79만원입니다. 즉 ‘보증금 1억원 + 월세 79만원’이 법이 정한 상한선 안의 반전세 조건입니다. 반대로 월세를 전세로 되돌릴 때도 같은 전환율을 역으로 적용해 보증금 환산액을 구합니다.

상한 전환율은 지금 몇 퍼센트인가요?

법이 정한 상한은 고정된 숫자가 아니라 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조는 전환율 상한을 ‘한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 이율(2%)‘과 ‘연 10%’ 중 낮은 값으로 정합니다.

구분	값	근거
한국은행 기준금리(2026.7)	2.75%	한국은행 금융통화위원회
더하는 이율(대통령령)	2%p	주임법 시행령 제9조
계산상 전환율	4.75%	기준금리 + 2%
고정 상한	10%	주임법 시행령 제9조
적용 상한	4.75%	둘 중 낮은 값

표에서 보듯 기준금리가 낮은 지금은 ‘기준금리 + 2%‘인 4.75%가 상한이 됩니다. 기준금리는 금융통화위원회 결정에 따라 바뀌므로, 계약 시점에 기준금리가 달라졌다면 상한도 함께 움직입니다. 전환 시점의 정확한 값은 한국은행 기준금리 변동이 대출·가계에 미치는 영향으로 금리 흐름을 함께 확인하고, 계산은 렌트홈이나 한국부동산원의 공식 계산기로 맞춰보는 것이 안전합니다.

시장 전환율과 법정 상한은 왜 다른가요?

현실에서 부동산에 나온 반전세 매물을 보면 법정 상한보다 높은 전환율로 계산된 경우가 적지 않습니다. 법정 상한은 ‘이미 맺은 계약’의 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 기준이고, 처음부터 월세로 내놓은 신규 매물의 임대료에는 그대로 강제되기 어렵다는 해석이 있기 때문입니다.

한국부동산원이 매달 발표하는 실제 시장 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 5%대 후반에서 6%대까지도 나타납니다. 그래서 새 집을 구할 때 집주인이 제시하는 월세가 법정 상한을 넘더라도 그 자체가 곧바로 위법은 아닌 상황이 생깁니다. 반면 지금 살고 있는 집을 갱신하면서 전세 일부를 월세로 돌리는 경우라면 전환율 상한이 분명한 협상 근거가 됩니다. 내 상황이 ‘기존 계약의 전환’인지 ‘신규 계약’인지부터 구분하는 것이 첫 단추입니다.

갱신할 때 5% 상한과는 어떻게 맞물리나요?

전세를 월세로 돌리는 시점이 계약 갱신과 겹치면 두 가지 규정을 같이 봐야 합니다. 하나는 갱신 시 임대료 증액 한도인 5%이고, 다른 하나는 전월세전환율 상한입니다.

순서로 이해하면 쉽습니다. 갱신하면서 보증금이나 임대료를 올리려면 종전 조건의 5% 안에서 정해야 하고, 그렇게 정해진 임대 조건 안에서 전세 일부를 월세로 전환할 때 전환율 상한을 적용합니다. 계약갱신청구권을 쓰는 경우 증액 5% 한도가 어떻게 계산되는지는 계약갱신청구권 5% 상한 계산법에 자세히 정리해 두었습니다. 두 규정이 충돌하는 게 아니라 단계적으로 적용된다고 보면 됩니다.

전환할 때 놓치기 쉬운 것들

전세를 월세로 바꿀 때 숫자만큼 중요한 게 보증금 보호입니다. 반전세로 전환하면 보증금이 줄어드는데, 이때 확정일자와 전입신고 효력이 유지되는지, 보증금 반환보증에 가입돼 있다면 조건이 바뀌지 않는지 확인해야 합니다.

전환 후 새 계약서를 쓰거나 특약을 추가할 때는 반드시 확정일자를 다시 받아 우선변제권을 유지하세요. 보증금이 줄었더라도 남은 보증금을 떼이지 않으려면 전세보증금 지키는 대항력과 우선변제권의 기본 원칙은 그대로 챙겨야 합니다. 세입자라면 월세 부분에 대해 월세 세액공제 신청 방법으로 연말정산 때 일부를 돌려받을 수 있으니, 전환과 동시에 이 혜택도 함께 확인해 두면 좋습니다.

전세든 월세든 반전세든, 결국 중요한 건 내가 내는 돈이 법이 정한 테두리 안에 있는지입니다. 전환율 공식 하나만 손에 익혀두면 집주인이 제시한 월세가 합리적인지 그 자리에서 가늠할 수 있고, 필요할 때 근거를 들어 조정을 요청할 수 있습니다.