전세보증보험 가입 조건, 선순위채권과 보증금 합이 90% 안이어야

전세보증보험 가입 조건은 보증금이 수도권 7억원·그 외 5억원 이하이고, 선순위채권과 보증금의 합이 주택가격의 90% 안에 들어오며, 계약기간이 1년 이상일 때 충족됩니다. 보증부 월세라면 월세를 보증금으로 바꾼 환산 보증금으로 한도를 다시 재야 합니다.

아래 기준은 2026년 10월 현재 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 상품개요, 한국주택금융공사 전세지킴보증 안내, 국토교통부 정책브리핑에 공시된 내용입니다. 조건 자체는 기관 페이지에 나열돼 있지만, 손에 든 계약서가 그 안에 들어오는지는 금액으로 바꿔 봐야 알 수 있습니다. 이 글은 각 조건을 계약서와 등기부의 숫자로 판정할 수 있는 형태로 역산해 둔 것입니다.

먼저 용어 두 개를 맞춰 두겠습니다. 선순위채권은 내 임대차보다 앞서는 권리의 금액으로, 한국주택금융공사는 이를 선순위 근저당 설정액과 선순위 임대차보증금의 합으로 설명합니다. 담보인정비율은 주택가격 중에서 선순위채권과 내 보증금이 차지해도 되는 비율이고, 현행 기준은 90%입니다(2024년 1월 1일 신청분부터 적용, 그 전 신청분은 100%).

판정은 아래 순서로 내려갑니다. 앞 단계에서 걸리면 뒤 단계를 따질 필요가 없으므로, 확인 순서를 지키면 헛걸음이 줄어듭니다.

단계	확인할 것	통과 기준	어디서 보나
1	전세보증금	수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하	임대차계약서
2	보증부 월세면 환산 보증금	환산액이 1단계 한도 이하	계약서 + 공사가 공시한 전월세전환율
3	선순위채권 + 내 보증금	주택가격의 90% 이하	등기부등본 을구
4	단독·다중·다가구주택이면	선순위채권총액이 주택가액의 80% 이하	등기부 + 확정일자 부여현황
5	계약기간	1년 이상	임대차계약서
6	대항력 요건	점유, 전입신고, 확정일자 전부 충족	주민등록 + 계약서
7	등기부 저촉 사항	압류·가압류·채권양도·위반건축물 없음	등기부 갑구 + 건축물대장

가장 많이 걸리는 자리는 3단계입니다. 1단계와 5단계는 계약서만 보면 즉시 판정되지만, 3단계의 통과 기준은 내 보증금 하나로 정해지지 않고 집에 먼저 잡혀 있는 근저당과 다른 세입자의 보증금에 따라 움직입니다. 같은 보증금이라도 등기부가 다르면 결과가 갈린다는 뜻이고, 그래서 계약 전에 계산해 둘 가치가 있는 숫자는 “내 보증금이 한도 이하인가”보다 “이 집에서 내 보증금이 버틸 수 있는 선순위채권이 얼마인가”입니다.

내 보증금이 한도 안에 들어오나요?

수도권은 7억원 이하, 그 밖의 지역은 5억원 이하일 때 첫 단계를 지납니다. 국토교통부가 정책브리핑으로 안내한 전세보증금 반환보증 기준이며, 여기서 수도권은 서울특별시와 인천광역시, 경기도를 말합니다. 이 금액은 보증금 그 자체로 잘리는 선이라, 다음 단계의 담보인정비율을 아무리 여유 있게 통과해도 한도를 넘으면 그 계약으로는 기준에 들어오지 않습니다.

한국주택금융공사 전세지킴보증도 일반 보증은 임대차보증금 7억원 이하, 수도권 외 지역은 5억원 이하로 같은 선을 둡니다. 다만 특례전세지킴보증은 지역을 가리지 않고 임대차보증금 10억원 이하를 대상으로 하므로, 한도를 넘긴 계약이라면 어떤 상품의 심사 대상이 되는지부터 갈립니다. 같은 공사는 임대차보증금의 5% 이상을 이미 납부했을 것도 요건으로 두고 있어, 계약금만 걸어 둔 상태에서는 아직 요건이 채워지지 않습니다.

보증금 한도 외에 나이나 보증금 구간이 따로 붙는 청년층 전용 상품은 기준이 또 다릅니다. 대상 연령과 보증금 상한이 어디서 갈리는지는 청년 전세보증금 반환 보증의 가입 자격과 보증료 구조를 함께 보면 비교가 됩니다.

보증부 월세는 환산 보증금으로 다시 재야 합니다

월세가 함께 붙은 계약은 전세보증금만으로 한도를 재지 않고, 월세를 보증금으로 환산해 더한 금액으로 판정합니다. 환산식은 전세보증금에 연간 월세(월세 × 12)를 전월세전환율로 나눈 금액을 더하는 구조입니다. 이 환산액이 앞 단계의 7억원이나 5억원을 넘으면 그 자리에서 탈락합니다.

HUG가 상품 페이지에 공시한 전월세전환율은 연 6.5%(2026년 7월 1일 적용분 기준)입니다. 공사가 주기적으로 갱신하므로 환산 전에 현재 값을 확인해야 합니다. 아래는 연 6.5%로 가정했을 때의 예시 시나리오입니다.

• 보증금 5억원에 월세 80만원(수도권): 연간 월세 960만원을 0.065로 나누면 약 1억 4,769만원이고, 환산 보증금은 약 6억 4,769만원입니다. 7억원 이하라 한도 안에 들어옵니다.
• 보증금 6억원에 월세 60만원(수도권): 연간 720만원을 나누면 약 1억 1,077만원이고, 환산 보증금은 약 7억 1,077만원입니다. 7억원을 넘겨 1단계에서 걸립니다.
• 보증금 4억원에 월세 50만원(비수도권): 환산 보증금이 약 4억 9,231만원으로 5억원 안에 들어옵니다. 같은 보증금에 월세만 60만원이면 약 5억 1,077만원이 되어 넘어갑니다.

비수도권에서 보증금 4억에 월세 50만원은 되고 60만원은 안 됩니다. 월세 10만원이 환산액을 약 1,846만원 움직이기 때문입니다. 보증금을 낮추고 월세를 올려 받는 조정은 체감상 가벼워 보이지만, 환산 한도에서는 월세 쪽이 훨씬 무겁게 계산된다는 점을 계약 조건을 협의할 때 염두에 둬야 합니다.

여기서 쓰는 전환율을 법정 상한과 혼동하기 쉽습니다. 주택임대차보호법 시행령 제9조가 정한 전환율 상한은 임대인이 전세를 월세로 돌릴 때 적용되는 별개의 기준이고, 보증 가입 판정에 쓰는 전환율과는 다른 숫자입니다. 두 숫자의 역할 차이와 법정 상한의 계산 구조는 전세 보증금을 월세로 바꿀 때의 전월세전환율 계산법에서 따로 다뤘습니다.

담보인정비율 90%, 공시가격으로 뒤집어 계산하면

선순위채권과 내 보증금을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 이 단계를 지납니다. 한국주택금융공사는 같은 조건을 보증한도 산식으로 적어 두었습니다. 주택가격의 90%에서 선순위채권총액을 뺀 금액이 임대차보증금 전액 이상이어야 한다는 형태입니다. 분모에 들어가는 주택가격이 어떤 값으로 잡히는지가 결과를 가르는데, 적용 순위가 주택 유형별로 다릅니다.

주택도시보증공사 기준으로 아파트와 주거용 오피스텔은 시세가 1순위입니다. KB시세 같은 시세 정보가 먼저 적용되고, 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔은 국세청장 공시가격)의 140%가 그다음 순위로 쓰입니다. 반면 연립·다세대주택은 공동주택공시가격의 140%, 단독·다가구주택은 개별단독주택가격의 140%가 1순위입니다. 공시가격 적용비율은 140%이고, 2022년 12월 31일 이전 신청건에는 150%가 적용됐습니다(주택도시보증공사 공지사항).

그래서 공시가격을 역산해 가입 가능 보증금을 뽑는 계산은 공시가격이 1순위인 주택, 즉 연립·다세대와 단독·다가구에서만 그대로 들어맞습니다. 아파트는 시세가 먼저 잡히므로 아래 표의 공시가격 칸에 아파트 공시가격을 넣어 읽으면 실제 심사 결과와 어긋납니다. 단독·다가구는 이 표를 통과해도 뒤에 나오는 80% 기준을 함께 넘겨야 합니다.

공시가격	주택가격(공시가격의 140%)	담보인정비율 90% 적용 상한	공시가격 대비
2억원	2억 8,000만원	약 2억 5,200만원	126%
3억원	4억 2,000만원	약 3억 7,800만원	126%
4억원	5억 6,000만원	약 5억 400만원	126%
5억원	7억원	약 6억 3,000만원	126%
6억원	8억 4,000만원	7억원(수도권 한도에서 잘림)	116.7%

선순위채권이 전혀 없다고 가정하면 통과선은 공시가격의 126%로 일정하게 나옵니다. 140%에 90%를 곱한 값이라 공시가격이 얼마든 비율은 변하지 않고, 그래서 연립·다세대 계약에서는 공시가격만 알아도 통과선을 어림할 수 있습니다. 마지막 줄은 성격이 다릅니다. 공시가격이 약 5억 5,560만원을 넘어서면 126% 계산값이 수도권 한도 7억원을 앞질러, 담보인정비율이 아니라 보증금 한도에서 먼저 잘립니다. 표의 공시가격 6억원 줄이 그 구간에 들어간 경우입니다.

선순위 근저당이 얼마면 떨어지나요?

주택가격의 90%에서 내 보증금을 뺀 금액이 버틸 수 있는 선순위채권의 상한입니다. 앞 단계의 식을 선순위채권 쪽으로 옮긴 형태이고, 등기부등본 을구의 금액을 대입해 어림할 수 있습니다. 주택가격 5억원인 집에 보증금 3억원으로 들어간다고 가정하면, 5억원의 90%인 4억 5,000만원에서 3억원을 뺀 1억 5,000만원이 허용선입니다.

을구의 선순위 근저당이 정확히 1억 5,000만원이면 통과선이고, 1억 6,000만원이면 합계가 4억 6,000만원이 되어 90%를 넘습니다. 같은 집에 보증금을 3억 5,000만원으로 올려 계약하면 허용선은 1억원으로 내려갑니다. 등기부에서 읽는 숫자는 실제 대출 잔액이 아니라 채권최고액이고, 보증 판정에는 설정액이 들어갑니다. 두 금액이 다르면 어림한 허용선도 달라지므로, 경계에 걸리는 계약이라면 설정액을 금융기관이나 보증기관에서 확인해야 합니다. 보증금을 5,000만원 올리면 버틸 수 있는 선순위채권이 5,000만원 줄어듭니다.

여기서 주의할 점은 선순위채권총액에 근저당만 들어가지 않는다는 사실입니다. 한국주택금융공사는 선순위채권총액을 선순위 근저당 설정액과 선순위 임대차보증금의 합으로 정의합니다. 등기부가 깨끗한데도 떨어지는 사례가 나오는 이유가 여기 있고, 앞선 세입자가 있는 집이라면 등기부 숫자만으로 계산한 허용선은 실제보다 넉넉하게 나옵니다.

단독·다중·다가구는 80% 트랙으로 갈라집니다

건물 하나에 여러 가구가 사는 단독·다중·다가구주택은 90%가 아니라 더 좁은 기준을 함께 통과해야 합니다. 한국주택금융공사는 이 유형에 선순위채권총액이 주택가액의 80% 이하, 선순위 근저당 설정액이 60% 이하라는 두 조건을 둡니다.

이 트랙에서 결정적인 숫자는 등기부에 나오지 않습니다. 앞서 들어온 가구들의 보증금 합계가 선순위채권총액에 그대로 더해지기 때문에, 등기부등본만으로는 통과 여부를 계산할 수 없습니다. 먼저 들어온 세입자의 보증금을 공적 기록으로 확인하는 방법은 확정일자 부여현황을 계약 전에 떼는 절차에 정리해 두었습니다. 계약 전 요청에는 임대인 동의서가 필요하다는 점이 실무상 가장 큰 마찰 지점입니다.

대신 이 유형이 면제받는 조건도 있습니다. 공동주택에 적용되는 다른 세대 전입내역 제한은 단독·다중·다가구주택에 적용되지 않습니다. 건물 전체가 하나의 등기로 묶여 여러 가구가 함께 전입해 있는 구조가 전제이기 때문입니다. 아파트나 다세대주택에서는 같은 호실에 다른 세대의 전입내역이 있으면 그 자체가 거절 사유가 되는데, 다가구주택에서는 가구 수가 아니라 보증금 합계가 판정 변수가 됩니다.

계약기간 1년과 대항력, 둘 중 하나만 빠져도 안 되나요?

두 요건은 함께 충족돼야 하고, 하나만 빠지면 다른 조건을 다 맞춰도 기준에 들어오지 않습니다. 한국주택금융공사는 전세계약기간이 1년 이상일 것과, 대항력 및 우선변제권 확보를 위해 점유(입주)와 전입신고, 확정일자를 모두 갖출 것을 요건으로 안내합니다. 세 가지 중 하나만 빠져도 대항력 자체가 불완전해지므로 보증기관 입장에서는 보증금을 대신 돌려줄 근거가 약해집니다.

계약기간에는 예외가 하나 있습니다. 한국주택금융공사는 동일 주택·동일 보증금으로 갱신해 기존 보증기간을 연장하는 경우에는 갱신 계약기간이 1년 미만이어도 취급한다고 안내합니다. 묵시적 갱신으로 기간이 짧게 남은 상황에 쓰이는 길입니다. 보증금을 올려 재계약했다면 같은 보증금이 아니므로 이 안내에 기대기 어려우니, 기간 요건은 신청 전에 상품별 안내로 확인해야 합니다. 증액분에 확정일자를 다시 받아 두지 않았다면 대항력 요건 쪽에서도 문제가 생깁니다.

전입신고를 미루는 경우도 자주 보입니다. 직장 사정으로 주민등록을 옮기지 않거나 가족만 전입시키는 식이면 점유와 전입신고 요건이 온전히 채워지지 않습니다. 보증 가입을 전제로 계약을 진행한다면 잔금일에 입주와 전입신고, 확정일자를 같은 날 처리하는 쪽이 요건상 안전합니다.

조건을 다 맞췄는데 거절되는 경우

금액 조건을 모두 통과하고도 등기부와 건축물대장 쪽 저촉 사항에서 막히는 경우가 있습니다. 한국주택금융공사가 전세지킴보증 안내에 열거한 사유를 보면 임대차보증금에 압류·가압류·채권양도 같은 제3자의 권리침해가 있는 경우, 건물과 토지의 소유자가 모두 임대인이 아닌 경우, 위반건축물인 경우가 포함됩니다. 임차인과 임대인이 모두 대한민국 국민(또는 법인)이어야 하고 공공임대사업자와 외국법인은 제외된다는 조건도 같은 안내에 있습니다.

공동주택이라면 전입내역이 추가 변수입니다. 같은 공사 안내 기준으로 아파트·연립·다세대·주거용 오피스텔은 다른 세대의 전입내역이 없어야 하고, 전입된 세대가 임대인 본인이거나 세대분리된 직계존비속, 무상거주인인 경우 등은 예외로 둡니다. 닫힌 목록으로 읽지 말고, 잔금 전에 전입세대 열람으로 확인한 뒤 해당 여부를 보증기관에 물어 두는 쪽이 안전합니다.

같은 공사는 저촉 사항이 없더라도 전세자금보증 심사 결과와 개인신용, 목적물 정보에 따라 가입이 되지 않을 수 있다고 안내합니다. 이 글의 계산은 공시된 기준으로 통과선을 가늠하는 용도이고, 개별 계약의 최종 판단은 심사에서 내려집니다.

신청 기한도 함께 보셔야 합니다. 국토교통부 정책브리핑과 한국주택금융공사 안내 모두 전세계약 기간의 2분의 1이 경과하기 전까지 신청할 수 있다고 적고 있습니다. 2년 계약이라면 입주 후 1년이 지나기 전이 창이고, 이 기한을 넘기면 다른 조건이 전부 맞아도 그 계약 기간에는 신청 자체가 받아들여지지 않습니다. 갱신으로 보증기간을 연장하는 경우의 기한 계산은 상품별 안내를 따릅니다.

다음에 확인할 숫자와 서류

남은 변수는 주택가격 하나이고, 그 값을 확정하면 앞의 다섯 단계가 모두 숫자로 닫힙니다. 계산을 끝내려면 분모에 들어가는 주택가격부터 확정해야 합니다. 아파트라면 시세가 먼저 적용되므로 KB시세 같은 시세 정보를, 연립·다세대나 단독·다가구라면 부동산공시가격알리미의 공시가격을 확인한 뒤 140%를 적용해 보면 통과선의 윤곽이 잡힙니다. 심사에서 실제로 어떤 값을 쓰는지는 보증기관이 정하므로, 경계에 걸리는 계약이라면 상품 안내의 주택가격 산정 순위를 한 번 더 대조해 보는 편이 안전합니다.

보증료는 가입 가능 여부와 별개로 미리 가늠할 수 있습니다. 주택도시보증공사의 산식은 보증금액에 보증료율을 곱하고 보증기간을 365로 나눈 비율을 다시 곱하는 구조이며, 요율은 조건에 따라 연 0.1%대 수준에서 갈립니다. 사회배려계층과 전자계약에는 보증료 할인이 있고, 청년층은 납부한 보증료를 돌려받는 보증료 지원 환급 조건이 따로 있어 신청 전에 대상 여부를 확인해 두면 부담이 달라집니다.

취급 기관에 따라 조건이 갈리는 지점도 남아 있습니다. SGI서울보증에도 전세금보장신용보험이 있습니다. 가입 대상과 한도 기준이 HUG·HF 와 달라, 조건은 서울보증보험 상품 안내에서 직접 확인해야 합니다. 세 기관의 상품 구조를 나란히 놓고 비교한 내용은 HUG·SGI·HF 전세보증보험 비교에서 확인할 수 있습니다.

보증금 한도와 담보인정비율, 주택가격 산정 기준은 공사의 내부 규정과 정책에 따라 바뀔 수 있으므로 신청 전에 각 기관의 현행 상품 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.

이 글은 공공기관 공시 자료를 정리한 정보 제공 글이며, 특정 상품의 가입 권유가 아닙니다. 실제 가입 가능 여부는 주택가격 산정과 심사 결과에 따라 달라지므로 보증기관이나 취급 금융기관에서 확인해야 합니다.